С 1 января установятся необычные цены на вторичную недвижимость. Сколько будут стоить квартиры

2025 год по числу сделок примерно соответствует прошлому, то есть без взлётов и провалов. Впрочем, потенциальный спрос выше потому, что многие рассматривают варианты покупки недвижимости в качестве самого надёжного актива для сохранения средств, накопленных на депозитах. Об этом рассказал руководитель офиса «Новослободский» «ИНКОМ-Недвижимости» Денис Васильев.

Ставки по вкладам значительно ушли вниз по сравнению с весенними. Многим тяжело перекладывать деньги с 20% под 12%, и в какой-то момент они выходят на рынок изучить перспективы. Кто-то входит в сделку, кто-то разочаровался в ценах и качестве предложения и вернулся в депозит.

— Цены на вторичное жильё стабильны уже более года. У выходящих на рынок покупателей и продавцов, возможно, появляется ошибочное ощущение их роста, но это иллюзия, вызванная вымыванием с рынка самых дешёвых вариантов. Т.е

По данным «Яндекс Недвижимости», по итогам ноября медианная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в городах-миллионниках составила 148 000 рублей, что на 1,5% больше, чем в октябре. В 12 из 16 миллионников цены либо стагнировали (рост менее 1%), либо росли незначительно (+1–1,5%).

Медианная цена вторичной недвижимости в городах-миллионниках в ноябре составила 7,3 млн рублей. После начала снижения ключевой ставки спрос достаточно высокий, но при этом равномерный. Параллельно с этим сокращается экспозиция (в ноябре она стала меньше на 3,8% относительно октября).

— Ещё один фактор, повысивший активность покупателей, — ожидания изменения условий ипотеки. С другой стороны, есть и те, кто отложил покупку на январь-февраль, ожидая, что в конце января произойдёт очередное снижение ключевой ставки и, соответственно, ставок по ипотеке. Также откладывают покупку на январь те, кто рассчитывает на получение премий и бонусов по итогам года или на окончание срока депозитов, чтобы иметь возможность вложить эти средства в покупку, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

В январе традиционно рынок начинает оживляться во второй половине месяца — но ждать каких-то радикальных перемен рано. Как и сейчас, часть покупателей будет присматриваться и прицениваться на перспективу, часть — решать жилищный вопрос, но дефицит ликвидных качественных вариантов никуда не денется. Поэтому в январе картина вторичного рынка в Москве будет примерно такой же, что и в декабре. Такое мнение высказал Денис Васильев.

Декабрь — достаточно спокойное время для вторичного рынка недвижимости. В этом месяце тренды октября-ноября, скорее всего, сохранятся. А в январе ожидается увеличение активности рынка, в том числе за счёт отложенных покупок. На этот момент обратил внимание Евгений Белокуров.

— То, как будет вести себя медианная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости, зависит от ряда факторов, среди которых — изменение ключевой ставки и ипотечных ставок. В краткосрочной перспективе мы не ожидаем сильного изменения медианной стоимости. Скорее будет сохраняться тренд на стагнацию и незначительные колебания цены. В отдельных районах и городах могут происходить более заметные изменения за счёт изменения структуры предложения, выхода на рынок более высокобюджетных лотов, — считает Евгений Белокуров.

В начале 2026 года мы увидим оживление продаж на вторичном рынке. И, соответственно, небольшой прирост цены (но не галопирующий: ежемесячно, по прогнозам, 2,5–3%). Это связано с несколькими факторами. На них обратила внимание руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

— Во-первых, с 1 февраля 2026 года произойдут серьёзные изменения в семейной ипотеке, поэтому на сегодняшний день мы видим ажиотажный спрос на первичном рынке, что означает, что к началу года часть спроса будет реализована и на первичном рынке ожидается краткосрочное или среднесрочное охлаждение. Во-вторых, судя по риторике ЦБ, снижение ключевой ставки будет происходить в 2026 году, но медленными темпами. Поэтому мы ожидаем, что, по крайней мере, в первой половине года уровень ипотечных ставок сохранится. Это означает, что для потребителя покупка на вторичном рынке будет мало чем отличаться от первичного рынка с учётом ипотечных сделок. В-третьих, один из основополагающих факторов — это разница в ценовом диапазоне первичного и вторичного рынков. По Московскому региону она составляет в зависимости от локации от 20% до 30% в пользу вторичного рынка, — добавила Елена Чегодаева.

В 2026 году цены на «вторичку» продолжат медленно, но верно увеличиваться. Это будет «ползучий» рост, лишённый резкости, но устойчивый. Движущей силой станет активизация спроса. Во-первых, если снижение ключевой ставки продолжится, на рынок вернётся часть покупателей, отложивших решение квартирного вопроса на период высокой ключевой ставки. Во-вторых, скажется и подорожание новостроек на фоне роста спроса и сокращения объёмов предложения, которое «перебросит» часть покупателей на вторичный рынок. Увеличившийся спрос «подтянет» и цены. Такой прогноз сделала директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

В то же время сильному разгону цен будет препятствовать всё ещё дорогая ипотека: по прогнозу Центробанка, средний уровень ключевой ставки в 2026 году составит 13–15% годовых.

Этот фактор продолжит оказывать сдерживающее влияние на платёжеспособный спрос, что, в свою очередь, скорректирует ценовые ожидания продавцов в сторону большей реалистичности.

— Следовательно, динамика цен будет результатом компромисса между двумя ключевыми факторами. Стимулом к росту выступят дорожающие новостройки, переключающие на «вторичку» часть спроса, в то время как сдерживающим фактором выступит высокая стоимость заёмных средств. Итогом станет постепенный рост цен на готовые квартиры, который по итогам года обгонит инфляцию, ожидаемую в 2026 году на уровне 4–5%. Рост цен может составить до 8–10–12%, — пояснила Светлана Опрышко.

При этом нельзя говорить о едином тренде для всех объектов, так как вторичный рынок крайне неоднородный. Динамика будет зависеть от конкретного предложения. Ликвидные объекты с качественным ремонтом и в хорошей локации будут расти в цене уверенно, а квартиры с недостатками (первые этажи, неудобные планировки, дома с износом и др.) могут застрять в стагнации.