Курс на повышение. Как цены на вторичное жильё отреагируют на снижение ключевой ставки

Ожидания по снижению ключевой ставки 12 сентября уже отражены в настроениях участников рынка. Важнее не само по себе решение регулятора, а то, какой уровень ставки мы увидим к концу текущего года. Застройщиков и покупателей интересует продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики. Именно это может стимулировать заметную активность на первичном рынке. На рынке вторичного жилья также можно ожидать постепенного оживления в случае позитивного сценария развития событий. Такой прогноз сделал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

— Сезонный рост активности осенью может усилиться за счёт улучшения условий ипотеки. Однако резкого роста цен на вторичном рынке ждать не стоит

По его словам, наиболее чувствителен к снижению ставок комфорт-класс, где вероятно более заметное оживление. В бизнес- и премиальном сегменте спрос во многом формируется за счёт покупателей с собственными средствами. Поэтому на активность в этих форматах условия ипотечного кредитования влияют незначительно.

— При общей растущей инфляции стоимость жилья стабильна с 2022 года. Политические и экономические события, упадок рынка на фоне подорожания ипотеки не оказали влияния на стоимость вторичной недвижимости. И незначительный подъём спроса, который мы наблюдаем с июля этого года, пока не спровоцировал подорожание. Во всяком случае, в этом году при отсутствии каких-то форс-мажоров цены останутся стабильными, — считает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

В целом на вторичном рынке жилья Москвы медианная стоимость квадратного метра по итогам августа находится на уровне 285,5 тыс. рублей. С начала года она увеличилась на 0,1% (с 285,2 тыс.). Во всех округах за этот период зафиксирована положительная динамика, но подобные изменения — меньше одного процента — исключительно условные и объясняются вымыванием из экспозиции чуть более дешёвого предложения. Самое заметное подорожание усреднённого квадрата — на 0,8% — отмечено на вторичке престижного Западного округа и в ЗелАО, где жильё самое доступное по стоимости в старых границах Москвы. Такие данные привёл руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Снижение ключевой ставки, ожидаемое в сентябре, способно оживить рынок вторичной недвижимости. Хотя ценовая динамика будет достаточно сдержанной. Ипотека станет доступнее, что увеличит число потенциальных покупателей. При этом важно учитывать, что многие сейчас занимают выжидательную позицию: они рассчитывают на дальнейшее удешевление кредитов и поэтому не спешат выходить на сделки. Это формирует отложенный спрос, который постепенно будет реализовываться по мере продолжения снижения ставки. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— На вторичном рынке уже фиксируется рост интереса: количество заявок на ипотеку и просмотров объявлений заметно увеличились, особенно в крупных городах. Цены на жильё в мегаполисах показывают умеренный рост — в среднем около 0,3% в месяц. Тогда как в регионах изменения разнонаправленные — от лёгкого повышения до небольшого снижения. Это отражает региональные особенности спроса и различия в платёжеспособности населения, — пояснил Максим Лазовский.

По его прогнозу, если ставка продолжит снижаться и приблизится к уровню 15–16%, рынок может перейти в фазу более активного роста. При этом речь не идёт о резком скачке цен: рост будет постепенным, в пределах 5–10 % в год, с наибольшим эффектом в сегменте комфорт-класса в крупных городах. В премиальном жилье ситуация останется стабильной из-за ограниченного предложения, а в пригородах возможны скидки и коррекция цен вниз, что сделает этот сегмент более привлекательным.

Дополнительным фактором станет постепенное снижение доходности банковских вкладов, которое подтолкнёт часть населения переводить средства в недвижимость. Однако, пока депозиты остаются относительно выгодными, массового перетока капитала в квартиры ждать не стоит.

— В целом вторичный рынок реагирует на снижение ставки инерционно: оживление спроса проявляется быстрее, чем рост цен. Поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать постепенного увеличения активности покупателей, тогда как значимые изменения цен будут растянуты во времени и зависимы от скорости смягчения денежно-кредитной политики, — добавил Максим Лазовский.