Квартиры, апартаменты или нежилые помещения. Какую недвижимость выгоднее купить для инвестиций

На фоне снижения ключевой ставки действительно возвращается интерес к недвижимости как к источнику арендного дохода. Но важно понимать: сегодня рынок работает по другим правилам, чем три-пять лет назад. Универсальных решений нет, и разные типы недвижимости дают разный профиль риска и доходности. Так охарактеризовала ситуацию на рынке инвестиционный аналитик Accent Capital Кристина Стефанова.

Она привела пример поиска недвижимости эконом-класса при относительно небольшом бюджете в 5–15 млн рублей. Так, в сегменте жилой недвижимости за эти деньги покупатели рассматривают студии и небольшие однокомнатные квартиры. Это рабочая стратегия, но доходность там предсказуемо умеренная: 5–6% годовых после налогов и расходов. Основная проблема — высокая конкуренция и отсутствие возможности повысить ставку аренды без существенного улучшения объекта

Апартаменты дают чуть более высокую доходность, но требуют внимательного подхода к управлению, эксплуатационным расходам и, главное, юридическим рискам (статус, налогообложение, коммунальные платежи).

Нежилые помещения на первых этажах — потенциально самый доходный сегмент для розницы, но и самый рискованный. Хорошее помещение в проходной локации может приносить 8–10% годовых, но ошибки здесь дорогие: неправильный трафик, неживой фасад, невыгодный договор с арендатором, частая смена арендаторов, завышенные ожидания по коммерческому использованию.

— К тому же для выхода в аренду такие помещения часто требуют согласований проектных работ и дополнительных затрат на ввод в эксплуатацию. Для частного инвестора это серьёзная нагрузка, — добавила Кристина Стефанова.

Выбор объекта для инвестиций зависит от целей и готовности к активному участию в процессе. Если есть нацеленность на максимально возможный доход и не пугают дополнительные задачи, оптимальным решением станет коммерческое помещение на первом этаже в оживлённом спальном районе. Для тех, кто ищет баланс между доходностью и спокойствием, подойдёт жилая недвижимость. И в том, и в другом случае один из важных нюансов — не ошибиться с локацией. На эти моменты обратила внимание директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

Среди рациональных стратегий можно выделить инвестиция в первичную недвижимость, которая вписывается в условия льготной семейной ипотеки. Арендные платежи с такой квартиры в эконом-сегменте с высокой вероятностью будут покрывать льготный ипотечный платёж. Это создаёт финансово устойчивую модель. Основной же доход складывается не столько от ежемесячной аренды, сколько от будущего роста стоимости самого актива. Такое мнение высказал директор по связям с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков.

— Говорить о какой-то высокой доходности от сдачи квартиры в аренду неправильно, недвижимость — не конкурент финансовым инструментам, в данный момент вклады, облигации, акции могут дать более высокую доходность. Покупка квартиры — это скорее возможность длительного сохранения средств в надёжном и понятном активе, то, что покупатель сможет передать по наследству, и то, что будет приносить стабильный доход от аренды десятилетиями, — отметила генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

Если цель — стабильная аренда при низком риске, оптимальны студии и «однушки» в ликвидных районах. Если цель — максимальная доходность и готовность глубже разбираться, небольшие коммерческие помещения на первых этажах могут дать лучший эффект при правильно выбранной локации и арендаторе. Такое мнение высказал директор по развитию бизнеса VSN Group Александр Мещеряков.

— Важный нюанс — налоги и форма ведения деятельности. Для жилой аренды сегодня широко используется режим самозанятости, который позволяет платить 4–6% и не вести сложную отчётность. Однако при коммерческой аренде открывают ИП. В любом случае перед покупкой стоит просчитать ожидаемую доходность с учётом простоев, ремонта и налоговой нагрузки — именно эти факторы формируют реальную, а не «бумажную» доходность объекта, — рассказал управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.

Если говорить о коммерческой недвижимости, сейчас наиболее востребованы компактные помещения до 50 кв. м. Они быстро находят арендаторов среди магазинов «у дома» и салонов красоты. Самый ликвидный формат составляет около 30 кв. м. Об этом рассказала заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» Татьяна Козлова.

Помещения площадью 50–100 кв. м интересны как сетевикам, так и частным предпринимателям. Площади 100–200 кв. м обычно занимают автоматизированные фитнес-центры, рестораны и банки. Более 200 кв. м подходят для флагманских магазинов крупных сетей и супермаркетов. При этом супермаркеты сейчас меняют формат и сжимаются с традиционных 900–1000 кв. м до компактных 300–400 кв.м.

— Локация, пожалуй, самый важный фактор успеха. Наибольшим спросом пользуются помещения в новых корпусах уже заселённых микрорайонов, где есть стабильный поток потенциальных клиентов. Особенно интересны ЖК с поэтапным строительством нескольких очередей: по мере роста числа жителей и увеличения трафика появляется возможность повышать арендную ставку, — пояснила Татьяна Козлова.

Апартаменты в бюджетном диапазоне пользуются спросом среди инвесторов, ориентированных на краткосрочную или среднесрочную аренду. Их стоимость обычно ниже стоимости квартир, что позволяет обеспечить более высокую процентную доходность. При этом важно помнить о нежилом статусе, отсутствии регистрации и более высокой налоговой нагрузке в ряде случаев. Апартаменты востребованы в районах с высокой деловой активностью и близостью к транспортным узлам, что позволяет обеспечить стабильную заполняемость. На эти моменты обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Интерес к загородной недвижимости заметно растёт за счёт популярности формата удалённой работы и стремления к более комфортному образу жизни. В бюджет до 15 млн рублей нередко входят участки с домами в коттеджных посёлках эконом-класса, небольшие дачи, дома в СНТ или таунхаусы. Аренда загородных объектов стала устойчивым трендом, особенно в сегменте долгосрочного найма. При покупке такого объекта необходимо оценивать круглогодичную доступность, состояние инженерных коммуникаций, качество отопления и возможность удалённого управления домом, — рассказал Максим Лазовский.

Он отметил, что что доходность в этом сегменте может быть сопоставима с городской жилой недвижимостью. Особенно если объект расположен недалеко от крупного города и имеет удобный доступ к трассам и общественному транспорту.

Главные ошибки — это переоценка доходности и недооценка расходов и трудозатрат. Если вы готовитесь к приобретению инвестнедвижимости, то перед покупкой важно учесть следующие факторы: кто будет арендатором и на какой срок, какова реальная ставка аренды в локации, какие расходы несёт собственник, сколько стоит эксплуатация, как долго объект может простаивать, насколько ликвидна локация.

— В коммерческой недвижимости важно также оценивать договор аренды, трафик, инженерные ограничения, в жилой — качество дома, управляющую компанию, потенциал перепродажи. Жилые объекты дают стабильность, но умеренную доходность. Коммерческие однозначно выигрывают в доходе, но предоставляют и более высокие требования к компетенции владения и управления. Складской сегмент сегодня является наиболее предсказуемым и низкорисковым активом с оптимальной доступностью, — рассказала Кристина Стефанова.