Неожиданные налоги. Какие платежи могут стать сюрпризом для продавцов недвижимости

Многие знают о том, что если продать квартиру, которая находится в собственности более пяти лет, то никакого налога платить не надо. В некоторых случаях этот срок снижается до трёх лет. Например, если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника.

Если квартира продаётся раньше, чем будет достигнут минимальный срок владения, то нужно заплатить налог. И тут нужно учитывать, что с 1 января 2025 года вступила в силу прогрессивная шкала налогообложения. Теперь ставка НДФЛ зависит от суммы, которую человек получил за проданное жильё. Если доход менее 2,4 миллиона, то сохранится прежняя ставка — 13%. Если сумма больше, то налог вырастет до 15%

Таким образом, сумма до 2,4 миллиона будет облагаться налогом в 13%, а всё, что больше, — 15%. Для нерезидентов ставка налога намного выше — 30%.

При этом при продаже квартиры можно заявить о налоговом вычете, который составляет один миллион рублей. Если жильё продаётся за меньшую сумму, то налог не платится вовсе.

Более того, при продаже квартиры учитываются и подтверждённые расходы на её покупку. Допустим, человек купил квартиру за 13 миллионов, а продаёт за 15. Налог придётся заплатить только с дохода в размере двух миллионов. Кстати, применять одновременно и налоговый вычет, и систему «доходы минус расходы» нельзя. Необходимо выбрать один вариант.

— Доход от продажи недвижимого имущества не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в собственности не менее установленного минимального срока. То есть не нужно уплачивать налог, а также подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже, например, любой жилой недвижимости (в том числе квартиры), которая находилась в вашей собственности более пяти лет. Срок владения объектом недвижимости определяется в большинстве случаев с даты государственной регистрации права собственности на него, — отметила юрист «Европейской юридической службы» Анастасия Белоглазова.

Важно учесть, что все эти правила действуют только для жилой недвижимости — квартир и домов. Но нередко собственники покупают, например, апартаменты и забывают об их особом статусе. В результате возникают сюрпризы для собственников при начислении налогов.

Для некоторых собственников апартаментов может стать сюрпризом, что в любом случае придётся платить налог с продажи объекта, если он использовался в коммерческой деятельности. Причём независимо от минимального срока владения. Об этом рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Дело в том, что апартаменты имеют статус нежилой недвижимости. Соответственно, на них распространяются все правила, которые касаются аренды и продажи нежилых помещений. Даже несмотря на то, что внешне по своим характеристикам апартаменты похожи на квартиры.

— Апартаменты — это коммерческая недвижимость, её можно использовать для личных целей, то есть проживать там какое-то время самостоятельно. В этом случае при продаже будет действовать минимальный срок владения пять лет. После его истечения налог с продажи платить не придётся. Но если объект использовался для сдачи в аренду или был куплен для перепродажи, то это считается коммерческой деятельностью. В этом случае физическое лицо, даже если оно не имеет никакого отношения к бизнесу, обязано оформить свою деятельность как предпринимательскую. Например, зарегистрировать ИП и сдавать апартаменты уже через ИП, — добавил Пётр Гусятников.

Если вы захотите продать в будущем такой объект, то, сколько бы вы им ни владели, хоть 10–20 лет, вам в любом случае придётся заплатить налог с продажи. Составит он 13% — если сумма прибыли менее 2,4 миллиона рублей, 15% — если более, 30% — если вы не являетесь налоговым резидентом РФ.

Тут же важно учесть, что налог, как правило, придётся заплатить со всей суммы недвижимости. Обычно апартаменты, небольшие нежилые помещения в формате стрит-ритейла, офисы или склады сдают люди, оформившие ИП с системой налогообложения «Доходы», которая составляет всего 6%. В этом случае расходы на покупку помещения учитываться не будут. То есть если человек купил недвижимость за 15 миллионов, а продал её за 17, то налог он заплатит со всей этой суммы.

— В отношении сделок с недвижимостью сейчас в нашей стране всё прозрачно, все данные из Росреестра автоматически попадают в налоговую. Коммерческая недвижимость вызывает у сотрудников ФНС больше интереса, чем жилая. Поэтому скрывать, что объект использовался в предпринимательской деятельности, невыгодно. Цена апартаментов на рынке ниже, чем жилой недвижимости, но перед тем, как принять решение о покупке, стоит взвесить все плюсы и минусы, а также налоговые обязательства, — добавил Пётр Гусятников.

Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать перед продажей жилой недвижимости. Например, нужно рассматривать каждый конкретный случай и определять, с какой даты исчисляется срок владения имуществом. Отдельная ситуация, в частности, с реновацией.

— Допустим, продаётся жилое помещение или доли в нём, предоставленные в собственность взамен освобождённого жилого помещения или долей в связи с реновацией жилищного фонда в Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобождённого жилого помещения или доли в нём, — пояснила Анастасия Белоглазова.

Свои нюансы есть при продаже квартир, приобретённых по договору участия в долевом строительстве, долей в праве собственности на жилое помещение, приобретённых налогоплательщиком в разное время, а также долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала.

— При продаже нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальные сроки владения объектом не учитываются, также нельзя применить имущественный налоговый вычет. Поэтому при продаже таких объектов зачастую выгоднее учитывать доход в рамках предпринимательской деятельности, — обратила внимание Анастасия Белоглазова.

Соответственно, если, например, собственник апартаментов решит продать их после закрытия ИП, то налог окажется больше. Как предприниматель, он мог бы заплатить 6% от дохода с продажи помещения. Если продавать апартаменты после закрытия ИП, то ставка налога окажется уже 13 или 15%, в зависимости от полученной суммы.