С 1 ноября начнётся переоценка квартир на вторичном рынке. Сколько будет стоить жильё

В октябре на рынке вторичной недвижимости продолжилось оживление, которое началось в сентябре, когда продажи выросли на 12% за месяц. При этом уровень цен растёт незначительно — не более 0,8–1% в месяц. Так охарактеризовала обстановку на рынке руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

— В сентябре 2025 года вторичный рынок впервые с весны продемонстрировал более заметные изменения на рынке. Медианная стоимость квадратного метра в городах-миллионниках составила 145 000 рублей (+0,9% к августу). Наибольший рост зафиксирован в Москве (+3,1%), Санкт-Петербурге (+1,2%), Самаре и Челябинске (+1,1%). Подобная динамика во многом связана с возвращением покупателей на рынок на фоне продолжающегося цикла снижения ключевой ставки, начавшегося в июне, а также сокращением предложения, которое в среднем по миллионникам уменьшилось на 2,6% за месяц, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

При этом рынок на эти изменения реагирует сдержанно. Участники понимают, что Центробанк будет снижать ключевую ставку постепенно

— По статистике нашей компании, доля сделок с ипотечными кредитами на вторичном рынке Москвы по итогам сентября увеличилась до 16% против 9–10% в течение первого полугодия, но реально ипотека на ситуацию с недвижимостью пока влияния не оказывает, потому что она ещё слишком дорогая, — рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Он отметил, что увеличению числа сделок мешает дефицит качественных объектов. Практически мгновенно — со сроком экспозиции две недели — продаются все ликвидные квартиры с ремонтом под ключ. Покупатель появляется сразу, как только на продажу выставляется лот по рыночной цене в состоянии «въезжай и живи», потому что ремонтом никто заниматься не хочет. Но приток новых вариантов на рынок сокращается — например, сейчас он на 20% меньше, чем стандартно на активном рынке. Люди не хотят избавляться от активов в недвижимости, и, пока ситуация на рынке непонятная, мало ипотечников, часть потенциальных продавцов предпочитают подождать. В основном квартиры выставляются на продажу для решения жилищного вопроса.

В октябре рынок вторичной недвижимости в России находился в состоянии поиска равновесия. После летнего спада интерес покупателей постепенно восстанавливался, однако активность оставалась ограниченной из-за высокой стоимости ипотечных кредитов и снижения реальных доходов населения. При этом на фоне усиления конкуренции со стороны новостроек, где застройщики предлагают рассрочки, скидки и субсидированные ставки, владельцы квартир на вторичном рынке начали идти на уступки. Особенно в сегменте старого жилого фонда и на периферии крупных городов. Так видит ситуацию владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

По его словам, к середине октября стало очевидно, что спрос сосредоточен преимущественно в доступных ценовых категориях, тогда как интерес к дорогим объектам снизился. В результате средняя стоимость квадратного метра в большинстве регионов стабилизировалась, а локальные колебания в пределах одного-трёх процентов были связаны скорее с сезонными факторами. Наибольший интерес сохраняется к небольшим квартирам с готовым ремонтом, которые можно быстро сдать в аренду или использовать как инструмент сохранения капитала.

В ноябре, который также является высоким сезоном на рынке недвижимости, ожидается рост продаж. На рынок выходят новые объёмы жилья. Наиболее востребованными будут малоформатные лоты — студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. При этом, несмотря на высокие ставки, большая доля сделок проходит по ипотеке, на которую приходится порядка 60% продаж. На эти моменты указала Елена Чегодаева.

— Исходя из сентябрьских тенденций, в ноябре можно ожидать постепенного восстановления спроса на вторичном рынке при сохранении умеренной ценовой динамики. В массовом сегменте темпы роста останутся сдержанными, тогда как высокобюджетное жильё может продемонстрировать более заметные изменения, что отразится на медианной стоимости квадратного метра в целом по рынку, — отметил Евгений Белокуров.

Сергей Шлома считает, что до конца этого года при отсутствии каких-то форс-мажоров стоимость московской вторички останется стабильной. По его прогнозам, при условии уменьшения ключевой ставки и улучшения ситуации с ипотекой — хотя бы до 14% — число сделок и цены на вторичном рынке в 2026 году пойдут вверх.

— Спрос может увеличиться как минимум на 20%, а то и на 40%, стоимость в этом случае — на 10–15%. В общем, если с 2024 года вторичка как-то выживала, дальше будет интересно, — добавил Сергей Шлома.

Максим Лазовский отметил, что в ноябре на рынок продолжат влиять несколько факторов. Главный из них — высокая ключевая ставка, из-за которой ипотека остаётся недоступной для значительной части потенциальных покупателей. Если Центробанк не начнёт смягчать политику, то активность на рынке будет оставаться умеренной. Сдерживающее влияние оказывает и рост потребительских расходов: приоритеты смещаются от долгосрочных вложений в сторону текущих нужд. С другой стороны, ограниченность качественного предложения и рост стоимости строительства удерживают цены от существенного снижения.

— Ожидается, что в ноябре рынок вторичного жилья сохранит умеренно стабильную динамику. В крупных городах возможна лёгкая коррекция в пределах одного-двух процентов — прежде всего в сегменте устаревших объектов. Современные квартиры в хороших районах и в домах с развитой инфраструктурой останутся востребованными и смогут даже немного прибавить в цене. В экономсегменте цены могут снизиться, поскольку именно здесь спрос наиболее чувствителен к уровню ставок и доходов. В среднем же по стране вторичная недвижимость к началу зимы будет торговаться примерно на уровне октября — без признаков резких колебаний, — добавил Максим Лазовский.