С 2026 года меняются условия получения ипотеки. Что будет со ставками по обычным и льготным кредитам

По данным базы продуктов финансового маркетплейса «Банки.ру», средняя ставка по ипотеке снизилась за год в среднем на 4–6% годовых в зависимости от типа недвижимости. Больше всего подешевела ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — почти на 6%. Это сделало её самой выгодной. Следующая в списке — ипотека на квартиру, которая стала доступнее почти на 5%. Последний раз такое значение было в августе 2024 года. На столько же снизилась ставка на загородные дома, но этот тип недвижимости остаётся одним из самых дорогих, как и апартаменты.

— На фоне заметного удешевления рыночной ипотеки возрастает интерес к рефинансированию ипотеки. А в преддверии ожидаемых изменений в программе с февраля 2026 года наблюдается также всплеск спроса на семейную ипотеку, — рассказала руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

В 2026 году снижение ставок по рыночной ипотеке в России продолжится, но темпы этого процесса будут определяться степенью снижения ключевой ставки

Ещё один фактор — макропруденциальная политика регулятора, которая сохраняет действующие меры без изменений на первый квартал 2026 года, а в сегментах кредитования под залог недвижимости и ипотеки на ИЖС меры ужесточаются.

— Из-за этого банки продолжают придерживаться строгого подхода к отбору потенциальных заёмщиков. Влияет на скоринг банков и наблюдающийся по рынку тренд на рост просроченной задолженности в ипотечных портфелях банков. По этой причине как минимум до конца первого квартала большинство игроков будут ориентироваться на работу с клиентами с низким показателем долговой нагрузки и высоким кредитным рейтингом, — рассказала Инна Солдатенкова.

По её словам, из-за анонсированных изменений в порядке оформления семейной ипотеки выдачи по ней замедлятся. А заёмщикам, которые впервые оформляют такую ипотеку, следует готовиться показать банку официальный доход, требования к уровню которого в условиях продолжающегося роста цен на недвижимость могут быть выше, чем в предыдущие годы.

— В нашем базовом прогнозе цикл ощутимого смягчения банками условий по ипотеке начнётся не ранее конца 2026-го – начала 2027 года. Этот период подсвечивается регулятором как возможный для достижения и сохранения целевого уровня по инфляции, что повлечёт за собой соответствующее снижение ключевой ставки и активизирует спрос на рефинансирование, — пояснила Инна Солдатенкова.

Однако интерес к рефинансированию, по её мнению, будет вялотекущим — в основном среди заёмщиков, оформлявших ипотеку в период сохранения пиковой ключевой ставки и не планирующих её досрочного погашения. Дело в том, что за этот период ставки в предложениях банков уже успели опуститься более чем на два процентных пункта, что считается минимальной границей, при которой процедура рефинансирования может быть целесообразной с экономической точки зрения.