Шанс или проклятие: для кого льготная ипотека станет выгоднее, а кому помешает купить жильё

Изначально программа льготной ипотеки была разработана как некая помощь от государства для россиян, которые в период карантина весны 2020 года и вызванного им кризиса не могли себе позволить дорогостоящие покупки, в первую очередь жильё. В связи с падением доходов многие перестали соответствовать требованиям банков. Да и строительные компании стали чувствовать себя нелучшим образом.

Именно поэтому программа распространяла своё действие только на строящееся жильё экономкласса, а субсидирование ставки до 6,5% предполагало, что приобретение этого жилья смогут позволить себе все, кто имеет доход чуть ниже среднего по стране.

Однако реализация "программы помощи" пошла не совсем по запланированному сценарию. Кредиты под 6,5% годовых в России действительно стали массово выдавать, при этом банки в погоне за государственным субсидированием кредитовали не тех, кто нуждался в улучшении своих жилищных условий, а всех, кто мог пройти по условиям программы льготного кредитования

В результате уже с августа 2020 года, в период начала массовой скупки любых строящихся в обеих столицах метров, цены на недвижимость устремились вверх, моментально "съев" выгоду от низких процентных ставок. А основными выгодоприобретателями льготной ипотеки стали инвесторы, которые старались вложить свои и заёмные деньги на растущем рынке.

Само собой, что вслед за новостройками, для которых была разработана правительственная программа, резко поднялись цены и на вторичное жильё, и даже на загородное. Данная ситуация не укрылась от Центробанка, чиновники которого прямо указали на необходимость сворачивания программы льготной ипотеки, так как она перестала соответствовать своей цели.

Но такой поворот совершенно не устраивает тех, кто зарабатывает именно на разогреве рынка. Ведь, согласно статистике АО "Дом.РФ", банки в 2020 году выдали 1,7 миллиона кредитов на сумму 4,3 триллиона рублей (в 2019 году — 1,37 триллиона), при этом, согласно данным портала ЦИАН, цены на всю приобретаемую гражданами РФ недвижимость выросли на 16%.

— То, что интересы строительных и девелоперских корпораций и коммерческих банков не отвечают социальным запросам россиян, — это не новость, — отметил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Проблема в другом: наши граждане сами очень часто переоценивают свои финансовые возможности и в большинстве своём совершенно не планируют свои перспективы на ближайшие пять-шесть лет, но при этом они берут кредиты в надежде, что как-нибудь справятся. В результате если такой россиянин теряет работу (как это обычно происходит в кризис), то в его жизни наступает полный крах: банк забирает и ипотечную квартиру, и все уже уплаченные за неё средства, и первоначальный взнос.

Многие граждане считают вложение в квартиру неким беспроигрышным вариантом сбережения средств. Возможно, так и было, пока строительство не приобрело современный размах. Сейчас ликвидность квартир, построенных 10–15 лет назад в спальных районах Москвы, значительно ниже, чем у рядом возведённых новостроек. А если пересчитать вложения в эти самые пятнадцатилетние квартиры в валюте, то выяснится, что итог инвестиций не плюс, а минус. И это не считая выплаченных банкам процентов, ежемесячных расходов на коммуналку, налогов, периодических ремонтов и т.д.

Понятно, что, просто продлевая программу льготного кредитования, правительство прежде всего окажет помощь строительному сектору и банкирам, а вовсе не нуждающимся в улучшении жилищных условий. Даже само понятие "льготная ставка" весьма условно.

— На мой взгляд, поручение президента будет выполнено и программа льготной ипотеки продолжит своё существование, но несколько в ином виде, — считает начальник аналитического отдела компании "Риком-траст", кандидат экономических наук Олег Абелев. — Очевидно, что данная программа должна — и будет — иметь именно социальный вид, а не быть неким инструментом в руках частных инвесторов. Поэтому я думаю, что в неё внесут поправки, касающиеся социальных критериев. Например, понятия, что льготным может быть приобретение единственного жилья или что приобретаемое при помощи кредита со льготной ставкой жильё не может быть продано в течение определённого срока.

Мнение Абелева перекликается с высказываниями депутатов Госдумы из Комитета по транспорту и строительству, которые выступают за предоставление льготной ипотеки в качестве адресной и однократной меры поддержки россиян. По мнению депутатов, меры господдержки, которыми граждане России могут воспользоваться лишь однажды, соответствуют логике всех предоставляемых льгот подобного характера — таких как налоговый вычет при приобретении недвижимости или материнский капитал на одного ребёнка.

Кстати, и Центральный банк РФ также не приветствует нынешний вид программы льготной ипотеки. Об этом в своём докладе упомянула председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Хотя при низких ставках коммерческие банки и получают более высокий доход, но Центробанк обеспокоен рисками этих льготных кредитов. Ведь в условиях разгоняющейся инфляции очевидно, что не все льготники смогут платить по своим обязательствам, а на субсидирование ставки по этим кредитам из госбюджета было потрачено порядка 40 миллиардов рублей. И в случае дефолта придётся тратиться ещё и на санацию банков, которые выдали много таких кредитов.

Сейчас наибольшая выдача льготных кредитов приходится на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край, то есть те регионы, где новые объекты и без господдержки продавались и продаются. По мнению руководителей ЦБ, это не соответствует смыслу программы, поэтому сохранять её нужно только в тех регионах, где наблюдается сложная ситуация на рынке жилья.