Что сейчас происходит на рынке недвижимости
Ещё несколько лет назад и продавцам, и покупателям было значительно легче оценить стоимость жилья. Квартиры в одном районе и со схожей планировкой выставлялись по более-менее одинаковым ценам. Конечно, сказывались разные факторы, такие как близость к метро, наличие или отсутствие свежего ремонта, этаж и состояние дома. Тем не менее сильно ошибиться с ценой было трудно. Если квартира продавалась с большим дисконтом, то для этого были веские причины. Могли быть проблемы с документами, незарегистрированная перепланировка или какие-то сложности с соседями.
Затем ситуация стала меняться. Квартиры резко подорожали в период пандемии, затем были различные колебания на рынках, но сейчас ситуация стала стабилизироваться
По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимости", на вторичном рынке Старой Москвы средняя стоимость одного квадратного метра составляет 279,9 тыс. рублей. С начала этого года она не изменилась. Сейчас среднестатистическая старомосковская квартира стоит 14,44 млн рублей. С начала этого года +0,2%, а за год +0,6%.
Тем не менее, несмотря на небольшую прибавку к средней цене, динамика стоимости квартир различается. В то время как одна недвижимость может немного подорожать, другая устойчиво дешевеет. Таким образом происходит снижение в разрыве между стоимостью жилья разного типа.
По оценкам "ИНКОМ-Недвижимости", в среднем однокомнатная квартира стоит 9,32 млн рублей, двухкомнатная — 13,56 млн, трёхкомнатная — 19,19 млн, а многокомнатная — 53,37 млн. За январь и первую декаду февраля у одно-, двух- и трёхкомнатных зафиксировано подорожание в диапазоне от +0,2% до +0,3%, а у многокомнатных — удешевление на 0,4%. За год медианная стоимость однушки увеличилась на 1,7%, двушки — на 1,2%, трёшки — на 0,5%. Многокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 5,9%.
Как определить рыночную стоимость квартиры
Традиционно однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Особенно у метро или станции МЦД. Их покупают и для себя как более дешёвые, и под сдачу в аренду. На многокомнатные квартиры спрос традиционно меньше. В то же время и продаются они обычно реже, так как люди покупают такие квартиры, чтобы жить в них много лет. Соответственно, в каком-то районе и в какой-то период может возникать и дефицит предложения.
— Чтобы определить стоимость квартиры, в первую очередь необходимо внимательно проанализировать аналоги в конкретном районе, в схожем по типажу доме и в том же метраже. Также важно учесть состояние квартиры, ситуацию продавца и документы на недвижимость. И уже, исходя из совокупности фактов, делать оценку, — рассказала руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" "ИНКОМ-Недвижимости" Наталия Борзенкова.
Она отметила, что на практике порою квартира в районе ТТК может стоить столько же, сколько и в спальном районе. Но в этом случае более уместны вопросы, насколько привлекательна по цене квартира, будет ли она безопасной для покупки.
— К нам часто обращаются клиенты по услуге "трейд-ин", которая представляет собой строительство дома при первичной реализации собственности клиента — квартиры. Поэтому нам приходится оперативно следить за рыночной стоимостью вторичного жилья. И если в случае наиболее ликвидных и недорогих объектов индексация стандартна (до 10% прибавки в стоимости за полугодие на вторичном рынке), то квартиры в несколько комнат имеют свои особенности при продаже. А именно объект в качественном современном доме со всей инфраструктурой может стоить даже дороже аналогичной по площади квартиры в центре Москвы, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.
Он добавил, что причина проста — это смена приоритетов целевой аудитории. Раньше престиж центра был одним из ключевых факторов при выборе жилья. Сейчас ситуация изменилась. Теперь молодые семьи с детьми, участники семейной ипотеки, а именно они являются целевыми покупателями как домов, так и больших квартир, ценят другие удобства.
Например, при покупке трёхкомнатной квартиры семья обращает внимание в первую очередь на то, есть ли лифт и желательно не один. Наличие грузового лифта в доме — большой плюс. Также имеет значение, есть ли закрытый двор, лучше без машин. В самой квартире ценятся просторные современные планировки, а также отсутствие необходимости дорогостоящего и сложного ремонта.
— Также важными факторами остаются близость к метро и инфраструктура района. Именно поэтому квартира в старом фонде, с "бабушкиным" ремонтом, с деревянными перекрытиями и третьим этажом без лифта ими рассматриваться не будет в принципе. Даже с видом на звёзды Кремля. Элементарно ребёнка тяжело поднимать будет на третий этаж. А если детей двое или трое? Соответственно, на такие "исторические" лоты резко сужается круг клиентов. А на качественные квартиры в новых домах внутри МКАД рядом с метро спрос растёт. И в итоге за 25 000 000 – 27 000 000 рублей можно купить как "уставшую" трёшку под ремонт на Садовом, так и хорошую трёшку в новом доме в районе Сокольники, Ростокино, Сокол, — отметил Максим Лазовский.
Правда, он добавил, что в квартире в центре придётся вложить ещё от 2 000 000 рублей в ремонт. Цена зависит от состояния стяжки пола, стен, потолка и коммуникаций. Поэтому на вопрос, что дороже ценится — старый фонд 1950-х или новый дом 2010-х годов, — однозначно ответить сложно. Надо смотреть каждый лот в отдельности и оценивать его преимущества — от детского сада по соседству до соседей на этаже.
Однозначно можно сказать одно: на каждую квартиру есть свой клиент. Но новые объекты более ликвидны и продаются быстрее, чем старый фонд. Поэтому часто продавцы не соглашаются ждать "своего часа" и дают дисконт на менее востребованные квартиры.
— И это тоже усугубляет разброс цен, ведь другие терпеливо ждут и не снижают цены на аналогичные лоты в районе. Каждый случай продажи индивидуален, отсюда и ценовое разнообразие на рынке, — добавил Максим Лазовский.
Для комментирования авторизуйтесь!
Комментарии