Цены на недвижимость изменятся после решения Центробанка по ключевой ставке 25 июля. Чего ждут на рынке

В начале июня 2025-го снижение ключевой ставки на 1 п.п. было скорее символическим знаком перелома тренда для рынка недвижимости. Впрочем, это довольно ощутимо отразилось на ставках по депозитам, которые снизились до уровня 18–19%.

— Безусловно, все ждут пятничного заседания ЦБ. По нашим прогнозам, в этот раз регулятор может снизить ключевую ставку ещё на 1–2 п.п. Если прогноз оправдается, это окажет положительное влияние на спрос в перспективе за счёт постепенного прихода на рынок недвижимости инвесторов, которые ранее ушли в банковские депозиты, — рассказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.

Снижение ключевой ставки окажет комплексное влияние как на рынок, так и на государственные механизмы поддержки. Для девелоперов это в первую очередь означает удешевление проектного финансирования. Ставка напрямую влияет на стоимость заёмных средств, от которых зависит экономика большинства строек

Одновременно снижается и нагрузка на бюджет: при более низком уровне ключевой ставки уменьшается объём компенсаций, которые государство направляет банкам в рамках программ льготной ипотеки. На эти моменты обратил внимание коммерческий директор «Главстрой регионы» Алексей Артошин.

— На мой взгляд, на ближайшем заседании ЦБ РФ снизит ставку на 2%. При этом я ожидаю продолжения тренда снижения ставки до конца года. Мы можем увидеть к концу 2025 года вплоть до 12%, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При высоких ипотечных ставках и сохранении доходности банковских вкладов на вторичном рынке жилья штиль: предложение, спрос и цены сегодня стабильны. Наиболее вероятный сценарий — сохранение сложившейся ситуации, даже несмотря на тенденцию к снижению ключевой ставки. Вероятно, до конца года Центробанк уменьшит её ещё на несколько процентных пунктов. Но их будет недостаточно для того, чтобы ипотека стала доступной, а держатели депозитов решили искать другие активы для фиксации доходности. Такое мнение высказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Одним из важнейших результатов решения ЦБ станет и возвращение к дискуссии о расширении льготных программ, например семейной ипотеки, которая сейчас является основным драйвером продаж. На рынке первичной недвижимости на неё приходится 80–90% от всех ипотечных сделок. Так прокомментировал ситуацию директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

— Напомню, что решение о расширении этой программы на семьи с детьми до 14 лет привязано как раз к планомерному снижению ключевой ставки, — добавил Рустам Азизов.

Стоит также обратить внимание, что поддержка спроса на первичном рынке за счёт государственных ипотечных программ будет настраиваться в соответствии с изменениями, происходящими на финансовых рынках. Никто из участников не заинтересован в резких скачках цен на рынке. Этот нюанс отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Ожидания по снижению ключевой ставки на ближайшем заседании 25 июля уже заложены в рынок. Остаётся открытым вопрос о величине шага регулятора. Однако влияние от снижения ставки в июле представляется ограниченным. В текущих условиях на активность на рынке недвижимости больше влияет долгосрочность тренда на смягчение денежно-кредитной политики. Проще говоря, для формирования устойчивого спроса важнее уровень ставки на конец 2025 года, чем одно конкретное решение ЦБ РФ. Такое мнение высказал директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

— При сохранении тренда на снижение ключевой ставки мы действительно можем увидеть оживление на первичном и вторичном рынке недвижимости. Скорее всего, активизация игроков может совпасть с традиционным увеличением активности на рынке в начале осени. При этом мы не ожидаем значительного роста стоимости объектов. Более вероятно, что постепенное увеличение спроса в первую очередь повлияет на структуру предложения, и только потом на цены, — добавил Евгений Белокуров.

Сейчас рынок предсказуемо находится в выжидательной позиции: девелоперы и покупатели ждут смягчения денежно-кредитной политики, накапливается отложенный спрос. Реализовываться он начнёт, когда ставка по рыночной ипотеке снизится до 12% — это уже приемлемо для покупателей. По прогнозам, это может произойти уже в начале 2026 года. Об этом рассказал вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов.

Однако, по его словам, стоит учитывать, что отложенный спрос будет выходить на рынок на фоне сократившегося предложения. В Москве за первое полугодие 2025 года количество выведенных в продажу жилых комплексов сократилось в два раза, в Петербурге такую ситуацию наблюдали ещё в 2024 году — тогда количество стартов снизилось на треть. Дисбаланс спроса и предложения обычно становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость.

— Как только ставка достигнет 13–15%, девелоперская активность возрастёт в разы, поэтому в перспективе рынок ждёт высокая конкуренция и жёсткая борьба за покупателя. А пока все ждут поэтапного снижения ставки, первичный рынок недвижимости скорее жив, чем мёртв, — отметила Елизавета Родина.

Максим Лазовский обратил внимание на рост спроса на недвижимость. Как на квартиры, так и на загородные дома. Сейчас на рынке большой объём предложения, но оно при этом не увеличивается. Застройщики осторожно смотрят на ситуацию и боятся выводить на рынок новые проекты.

Поэтому, считает Максим Лазовский, в среднесрочной перспективе сложится ситуация, что ввод новых проектов будет запаздывать и не соответствовать предложению. Произойдёт своеобразный «кассовый разрыв», что приведёт к росту цен на качественные и ликвидные объекты.

На первичном рынке возможен небольшой рост спроса в пределах 5−10% — банки и застройщики могут предлагать акции и программы с выгодными ставками. Повышение цен возможно, особенно в регионах с льготной ипотекой (IT-программы и семьи с детьми). Хотя первые изменения будут едва заметными. Об этом рассказала коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.

Независимый инвестиционный советник Игорь Файнман считает, что снижение ключевой ставки никак не повлияет на стоимость квартир в текущем моменте. Реально может поменять и повлиять на ситуацию возврат льготной ипотеки. Тогда стоимость квартир пойдёт вверх. Но на данный момент льготную программу не вернули, и стоимость квартир останется на прежнем уровне вне зависимости от уровня ключевой ставки.

— Сейчас всё больше накапливается отложенный спрос из клиентов с ипотекой, которые ждут понижения ключевой ставки ЦБ РФ. Но даже после понижения ключевой ставки до 18% сверхспроса мы не увидим. Ощутимое увеличение покупательской заинтересованности возможно при ключевой ставке не выше 12%, — рассказал директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Важно также отметить высокую себестоимость строительства. Сейчас многие застройщики, включая лидеров рынка, демпингуют за счёт своей маржи. Это позволяет появляться привлекательным предложениям на короткий срок, но если ставки снизятся, маловероятно, что цены на жильё пойдут вниз, учитывая высокие производственные затраты. Этот фактор отметил коммерческий директор застройщика «Инфинити» Павел Васильев.

На вторичном рынке Москвы цены практически не меняются начиная с 2022 года. Коррекцию среднестатистических показателей в пределах 3–3,5% можно считать символической. Она не говорит о каких-то рыночных изменениях, но происходит по причине пополнения экспозиции или выхода из неё более дешёвых или более дорогих объектов. Такими наблюдениями поделился руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

— Что касается рынка вторичного жилья, то тут будет наблюдаться эффект отложенного спроса: из-за перетока покупателей в первичку со льготами вторичный рынок реагирует медленнее. Стабилизация цен, возможно, постепенный рост по мере закрепления тренда снижения ставки — но пока крупного всплеска не ожидается, — пояснила Кристина Дудко.