Обманчивый тренд. Почему началось снижение цен на новостройки и как долго оно продлится

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в первые три недели февраля относительно полного января в среднем по российским городам-миллионникам стоимость метра на первичном рынке начала стагнировать. В феврале медианная цена метра в новостройках миллионников находится на уровне 180 000 рублей, за месяц она снизилась на 0,1%. Медианная полная цена за месяц не изменилась и осталась на уровне 9 миллионов рублей. При этом почти в половине мегаполисов отмечается более значительное уменьшение цены.

При этом стоимость квадратного метра в новостройках Москвы показала динамику, отличную от средней по городам-миллионникам. Так, в феврале цена метра в столице достигла 397 000 рублей, за месяц она увеличилась на 1,8%. При этом количество доступных предложений на первичном рынке Москвы выросло на 8,9% за месяц

Медианная стоимость метра в новостройках сократилась за последний месяц в Красноярске (-3,6%, до 143 000 рублей), Краснодаре (-3,6%, до 150 000 рублей), Ростове-на-Дону (-1,2%, до 143 000 рублей), Санкт-Петербурге (-0,7%, до 279 000 рублей), Уфе (- 0,6%, до 158 000 рублей) и Перми (-0,4%, до 156 000 рублей).

— В последнее время действительно фиксируются незначительные изменения в ценах на первичном рынке недвижимости, но говорить о коррекции или новом тренде некорректно. Текущий долгосрочный тренд направлен в противоположную сторону: сокращение предложения, рост себестоимости, возвращение депозитов на рынок, — считает генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.

С 2025 года заработал Стандарт защиты ипотечных заёмщиков: это несколько «очистило» цены от разного рода надбавок за сложные ипотечные программы. В результате если и фиксируется кратковременное снижение цены, оно не отражает реальной картины с доступностью покупки жилья. Ежемесячный платёж по факту растёт. Если в сегменте стандартного жилья более 90% сделок ранее проводились в ипотеку, то сегодня это менее 50%. В целом в текущих условиях можно говорить скорее о кратковременной стагнации и отсутствии роста цен. Снижению цен препятствуют такие факторы, как падение объёмов вывода и рост себестоимости строительства. Такое мнение высказал вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

— Снижение цен связано с уменьшением объёма спроса, которое произошло во второй половине прошлого года, в первую очередь из-за прекращения одних и сокращения других льготных ипотечных программ. Однако уже в начале 2025 года спрос стабилизировался. Одновременно с этим на рынке фиксируется сокращение предложения и запуска новых объёмов продаж, что может привести к некоторому дефициту на рынке первичного жилья. Не стоит сбрасывать со счётов и достаточно высокие показатели инфляции, а также экономику проектного финансирования. Так что текущее уменьшение цен имеет краткосрочный характер и вряд ли перерастёт в устойчивый тренд. Уже в этом году мы увидим не только стабилизацию стоимости, но, скорее всего, и её рост, — рассказал заместитель коммерческого директора по продажам жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

В среднем по российским мегаполисам количество объявлений о продаже новостроек в феврале 2025 года увеличилось на 4,9% относительно января, что связано с возвращением активности девелоперов к стандартным объёмам после завершения новогодних праздников. Такова статистика «Яндекс Недвижимости».

В феврале миллионниками с самой высокой медианной ценой квадратного метра стали Москва (+1,8% за месяц, до 397 000 руб/кв. м), Санкт-Петербург (-0,7%, до 279 000 руб/кв. м), Казань (+2,3%, до 234 000 руб/кв. м), Нижний Новгород (-0,7%, до 185 000 руб/кв. м) и Новосибирск (+5,3%, до 167 000 руб/кв. м).

— Мы наблюдаем возвращение покупательской активности на рынок недвижимости после традиционного снижения в начале года. В феврале наметилась стагнация цен на первичном рынке в крупных городах, что обусловлено возвращением в экспозицию объявлений, которые были временно сняты с продажи в январе. Также на рынок влияет и решение Центрального банка сохранить ключевую ставку, которое было принято 14 февраля. Это скорее позитивный сигнал, который временно снизит давление на рынок и позволит как покупателям, так и продавцам более уверенно планировать сделки. Однако мы не ждём значительного роста спроса на новостройки, а цены в сегменте будут демонстрировать уже привычную динамику в рамках от +1 до -1% в месяц, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова не ожидает существенного снижения цен как на рынке в целом, так и в массовом сегменте в частности. Необходимо понимать, что как давно реализуемые, так и недавно вышедшие проекты должны выдерживать финансовые модели, в рамках которых они не могут уйти ниже определённых цифр. Учитывая довольно высокий уровень инфляции сейчас, сохраняющуюся экономическую неопределённость, возросшие затраты на строительство, становится ясно, что реального снижения цен пока ждать не стоит.

— Другое дело — искусственное занижение цен отдельными застройщиками с целью предоставления «щедрых» скидок реальным покупателям, которые в данном случае будут, несомненно, чувствовать себя в выигрыше. Такие демпинговые манипуляции были всегда, но сейчас они распространены более широко, чем раньше. Но это не даёт оснований делать выводы об общем снижении цен как рыночной тенденции, — добавила Яна Глазунова.

Наблюдается снижение темпов продаж во всех классах, кроме элитного сегмента. Основной объём продаж приходится на рассрочки и отсрочки платежей, и продавцы модернизируют эти способы покупки для привлечения внимания покупателей. Наиболее вероятный сценарий на весну — сохранение существующей ситуации при невмешательстве регулятора в способы и условия покупки. Такое мнение высказал управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

— Для рынка многоэтажного сегмента это скорее коррекция и попытка активизировать продажи акциями (их тоже многие продлевают) и ситуативно выгодными предложениями. Если говорить про фиксацию цен на рынке строительства ИЖС, то это затишье перед 1 марта, когда вступает в силу закон об эскроу. Учитывая количество операционных издержек по юридическому сопровождению и взаимодействию с банками, только эти аспекты добавят 3% к стоимости дома. А если строить на кредитные средства, то застройщик заложит ещё 20%, исходя из ставки ЦБ РФ. Таким образом, к лету большинство застройщиков поднимут цены на 20–25%, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.