От аренды до прописки. Что нельзя делать с ипотечной квартирой

Многие покупатели уверены, что, как только они купят квартиру в ипотеку, сразу же смогут её сдавать. Но это не так. В договоре с банком может быть прописан запрет на аренду или же потребуется получить согласие банка.

— Необходимость получения согласия банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду связана с несколькими факторами: ростом доли инвестиционных сделок на рынке недвижимости, когда квартиры приобретаются изначально для последующей сдачи, увеличением рисков повреждения имущества при коммерческом использовании, а также стремлением кредитных организаций контролировать целевое использование льготных ипотечных программ. При этом важно понимать, что наличие таких ограничений в договоре не означает полного запрета на сдачу жилья — банки, как правило, готовы рассматривать обращения заёмщиков и давать разрешения при соблюдении определённых условий, — рассказала менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.

Сдача в аренду ипотечных квартир без уведомления банка может создать риски для всех участников процесса. Для заёмщика это может обернуться требованием досрочного погашения кредита при выявлении нарушения условий договора. Для арендаторов основной риск заключается в возможности досрочного расторжения договора аренды в случае разногласий собственника и банка.

— При этом прозрачные отношения с кредитором и официальное оформление аренды минимизируют риски для всех сторон, тогда как банки обычно не препятствуют сдаче жилья добросовестными заёмщиками, которые своевременно выплачивают кредит, — добавила Екатерина Сташкова.

Всегда стоит помнить, что, пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у банка. Соответственно, если сделать дорогостоящий ремонт, а в дальнейшем возникнут проблемы при выплате кредита, то вложенные средства можно потерять

— При этом нужно учитывать важный нюанс — перепланировку. Если ремонт предполагает перепланировку, то на неё может потребоваться согласие банка. Кроме того, перед началом ремонта важно узнать, какие работы вообще запрещены и их не удастся узаконить. Например, всегда стоит помнить, что нельзя сносить несущие стены. Перечень технических запретов на перепланировки достаточно большой, — рассказала юрист Елена Кузнецова.

Члены семьи собственника могут получить постоянную регистрацию в квартире. Это касается супругов, родителей и детей. Банк не может запретить регистрировать в жилье членов семьи. Другое дело — временная регистрация.

— В ипотечном договоре может быть пункт о том, что для временной регистрации требуется согласие банка. Это может коснуться, например, регистрации жильцов в съёмной квартире. Тогда, чтобы сдать в аренду недвижимость, придётся получить согласие банка и на сдачу, и на временную регистрацию квартиросъёмщиков, — добавила Елена Кузнецова.

Ипотечную квартиру можно подарить. Конечно, вместе с обременением в виде кредита. Для этой операции согласие банка необходимо. При этом новый хозяин становится и новым заёмщиком по кредиту.

— Требуется согласие банка и в том случае, если вы захотите квартиру продать. А вот завещать жильё можно спокойно без согласия банка, — добавила Елена Кузнецова.