Появились новые подводные камни при аренде квартиры. На что обратить внимание при выборе жилья

Сейчас в числе основных опасений арендаторов — столкнуться с аферистами. Например, квартиру могут сдать вовсе не собственники, а арендаторы, которые пересдают её нескольким нанимателям. Субаренда без письменного согласия собственника противозаконна. В любом случае жертвам придётся искать новое жильё, и не факт, что легко удастся вернуть потраченные на несостоявшуюся аренду деньги. Об этом рассказала заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.

Другая ситуация: настоящий собственник квартиры может попросить нанимателя освободить помещение раньше оговорённого срока. Например, у него изменились семейные или жизненные обстоятельства и жильё нужно продать. Такая спешка точно не на руку квартиросъёмщику

Она, во-первых, рушит планы, во-вторых, обернётся дополнительными тратами на поиск нового жилья и переезд, а главное, свободных объектов на рынке по-прежнему недостаточно и спрос на них высокий.

Ещё один момент: обстановка в квартире может оказаться не совсем той, что вы видели на фото и на показе, — часть предметов была «для привлечения внимания», и после сдачи собственник их просто забрал с собой. Мелочь, конечно, но вам с этим человеком предстоит общаться.

— Некоторые собственники настаивают на тотальном контроле и наведываются в квартиру каждую неделю — это неприятно, неудобно и мешает вашим планам. А бывает, наоборот, полная отстранённость в сложной ситуации. Например, при неисправности или поломке техники, сантехники или мебели, в которых виноват не квартирант, наймодатель и слышать не хочет о том, чтобы заняться ремонтом или покупкой нового. Это наиболее распространённые опасения арендаторов, которые нередко вполне оправданны, — пояснила Оксана Полякова.

Первое, что стоит проверить, — не выставлена ли квартира на продажу. Такая квартира в любой момент может перейти к новому собственнику, а его планы относительно её использования могут быть разными. Следовательно, вам потребуется освобождать квартиру и возникнут дополнительные затраты, понадобится время на поиск нового жилья. На этот момент обратила внимание директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Второе — надо обратить внимание, есть ли стройка под окном. Это может быть строительство нового дома, метро и прочие неприятности, которые доставляют неудобства для жизни. Достаточно сложно отдыхать и спать, когда круглые сутки за окном ведётся активное строительство, не каждый к этому может привыкнуть. Как итог — затраты на поиск нового жилья и переезд.

— Третье — тщательная проверка целостности мебели и исправности всей техники до подписания описи. Если вы выясните, что, например, стиральная машинка неисправна, а опись уже подписана, то расходы на ремонт лягут на ваши плечи, — добавила Юлия Дымова.

Прежде всего, стоит понимать: за ценой ниже рынка скрываются сложности. Это могут быть и неприятные соседи, скрытые дефекты ремонта и техники, неблагополучный район или просто своенравный хозяин. Поэтому стоит рассматривать рыночные варианты, настороженно относиться к очень дешёвым. Об этом предупредил основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

— Обязательно изучите инфраструктуру района. Может оказаться, что дорога до работы займёт два часа или рядом не окажется любимого кружка рисования для вашего ребёнка. Учтите все нюансы при выборе локации. Обязательно пропишите в договоре все нюансы проживания и порядка оплаты. Наличие домашних животных, приезд гостей и родственников, количество посещений владельца квартиры и, важно, проведение визитов только в вашем присутствии — всё это надо прописать в договоре, — добавил Максим Лазовский.

Когда жилплощадь выбрана, необходимо произвести опись имущества и составить индивидуальный договор найма, где учитываются все нюансы. В соответствии с договором вас не могут выселить раньше срока, повысить арендную ставку или незаслуженно обвинить в порче имущества.

— Права, обязанности и ответственность сторон прописываются в договоре найма. В документе обязательно должно быть указано следующее. Наименование передаваемого внаём жилого помещения, его характеристики и точный адрес; точные данные нанимателя и наймодателя: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства; данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя; размер арендной платы, порядок и сроки расчётов; срок действия договора найма — в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключённым на пять лет; данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем; подписи нанимателя и наймодателя, — рассказала Оксана Полякова.

При соблюдении вышеуказанных условий договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами. Впрочем, есть не менее важные пункты этого документа, такие как порядок и основания досрочного расторжения договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции для нанимателя и наймодателя, порядок урегулирования споров.

Оксана Полякова отметила, что арендатор вправе требовать от арендодателя расписку в получении платы за проживание, а также сохранение стоимости найма в период действия договора (если в документе не было указано, что собственник может поднимать её в течение определённого срока).

— Ставки по ипотечным кредитам сейчас просто заоблачные, учитывая величину ставки рефинансирования, поэтому спрос на аренду жилья постоянно растёт. Основные риски подстерегают тех, кто не заключает договор найма. Здесь у квартиросъёмщика нет вообще никаких гарантий. Поэтому первое, что необходимо сделать, чтобы себя защитить, — заключить договор, в котором будут прописаны все нюансы найма жилого помещения. Если собственник отказывается от договора под любыми предлогами, от такой недвижимости лучше держаться подальше, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Перед тем как заключить договор найма, необходимо проверить документы на недвижимость. Это будет выписка из ЕГРН. Собственник должен предоставить вам свежую выписку, из которой вы узнаете всю информацию об объекте. Если у объекта несколько собственников, то подпись в договоре должен поставить каждый их них либо это может сделать один из собственников на основании нотариальной доверенности от других. Если хозяин говорит, что это необязательно, тоже следует насторожиться. К сожалению, случаи, когда один из собственников сдаёт жильё без ведома и согласия других, не редкость. Если один из владельцев не знал о факте сдачи квартиры, он может совершенно законно выселить арендатора из жилого помещения. То же самое касается супругов, если речь идёт о совместной собственности. Каждый из них должен дать своё согласие на сдачу жилья внаём.