С 1 октября вступают в силу новые ограничения на выдачу ипотеки. Как они отразятся на ценах и что надо знать заёмщикам

С 1 октября вступают в силу новые ограничения Центробанка на выдачу ипотеки и кредитов под залог недвижимости. Эти меры направлены на снижение рисков закредитованности населения и будут касаться в первую очередь тех заёмщиков, у которых долговая нагрузка превышает половину их доходов. Для банков установлены лимиты на долю таких кредитов в портфеле, что автоматически означает ужесточение условий получения займа для людей с высоким уровнем обязательств. Об этом рассказал член совета МРО «Деловая Россия» Андрей Глушкин.

— Для заёмщиков это будет выражаться в более строгих проверках доходов и долгов, увеличении требований к первоначальному взносу и в ограничении сумм, которые они смогут получить. Те, у кого долговая нагрузка выше 80%, столкнутся с серьёзными трудностями при попытке взять ипотеку или кредит под залог недвижимости. Банки будут более избирательными, а выдачи по этим направлениям станут сокращаться, — отметил Андрей Глушкин.

Ограничения Банка России, которые вступают в силу 1 октября 2025 года, затрагивают в первую очередь сферу индивидуального жилищного строительства.

ЦБ вводит новые макропруденциальные ограничения, которые напрямую затронут ипотеку на ИЖС. Устанавливаются лимиты для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой: доля кредитов на строительство дома клиентам с показателем долговой нагрузки выше 80% не должна превышать 25% от общего объёма выдач в четвёртом квартале 2025 года

Такой шаг направлен на снижение рисков в банковской системе и повышение устойчивости сегмента ИЖС. Эти моменты отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Индивидуальное строительство в последние годы стало одним из наиболее динамичных направлений жилищного рынка. Льготные программы и интерес населения к загородной жизни способствовали росту спроса, но при этом значительная часть ипотек приходилась на клиентов с уже высокой долговой нагрузкой. В результате возрастали риски невозврата, что потребовало вмешательства регулятора, — пояснил Максим Лазовский.

Теперь банки будут внимательнее подходить к оценке платёжеспособности клиентов. Для заёмщиков с большими долговыми обязательствами получение ипотеки на строительство дома станет сложнее. Это способно сократить спрос со стороны наиболее закредитованных категорий, замедлив темпы возведения частных домов в регионах, где доля таких клиентов была особенно велика.

Вместе с тем рынок получит стимул для переориентации на более устойчивую аудиторию. Застройщики и кредитные организации смогут предложить дополнительные программы для семей с умеренным уровнем долговой нагрузки, сохранив привлекательность ИЖС и обеспечив стабильный спрос.

— В перспективе новые правила приведут к тому, что ипотека на индивидуальное строительство станет более избирательной и ориентированной на финансово надёжных заёмщиков. Это позволит развивать рынок ИЖС в сбалансированном формате, сохраняя интерес к строительству частных домов и одновременно укрепляя устойчивость кредитной системы, — считает Максим Лазовский.

Помимо ипотеки, регулятор вводит лимиты и на кредиты под залог недвижимости, что имеет прямое отношение к финансированию частных домов. Для заёмщиков с долговой нагрузкой от 50 до 80% и выше 80% доля таких кредитов не должна превышать 25% от всех выдач в четвёртом квартале 2025 года.

— Для рынка ИЖС это решение играет заметную роль. Многие семьи раньше использовали залог квартиры или иной недвижимости, чтобы получить средства на строительство или завершение дома. Теперь доступ к этому инструменту станет ограничен для клиентов с высокой долговой нагрузкой. Банки будут тщательнее оценивать платёжеспособность и сокращать число рисковых сделок, — пояснил Максим Лазовский.

В краткосрочной перспективе часть потенциальных заёмщиков может потерять возможность привлекать крупные суммы под залог, что замедлит отдельные проекты. В то же время для более устойчивых семей, где долговая нагрузка умеренная, условия сохранятся. Это будет способствовать тому, что строительство индивидуальных домов продолжат клиенты с большим запасом финансовой устойчивости.

Такая мера, по словам Максима Лазовского, направлена на формирование более сбалансированного рынка ИЖС. Она снижает вероятность появления массовых просрочек и создаёт условия, при которых сегмент индивидуального строительства будет развиваться стабильнее и в долгосрочной перспективе оставаться привлекательным для надёжных заёмщиков и банков.

На рынке жилья новые меры способны изменить баланс спроса. В сегменте индивидуального жилищного строительства, где часто брали кредиты под залог недвижимости, спрос может снизиться. Это приведёт к замедлению роста цен на дома и земельные участки, особенно в регионах с менее развитой инфраструктурой. При этом в крупных городах, где жильё в новостройках и на вторичном рынке остаётся востребованным, спрос, наоборот, может усилиться, так как часть покупателей будет переключаться именно на этот сегмент. Такой прогноз сделал Андрей Глушкин.

— В целом эффект для рынка будет разнонаправленным: для ИЖС и кредитов под залог недвижимости ограничения означают охлаждение, а для классической ипотеки на квартиры — возможное укрепление позиций. Стоимость жилья в перспективе не должна резко снижаться, но динамика роста будет зависеть от региона и популярности конкретного сегмента, — добавил Андрей Глушкин.

Он считает, что для заёмщиков новый порядок станет стимулом внимательнее относиться к своей долговой нагрузке и рассчитывать финансовые возможности заранее. Это повысит устойчивость рынка и снизит риски появления заёмщиков, неспособных обслуживать кредиты. В результате система станет более стабильной, а рынок жилья — более предсказуемым.