С 1 октября вступают в силу новые условия аренды квартир. К чему должны быть готовы наниматели

На рынке аренды продолжается сезонное оживление, которое началось в начале августа. И на сегодняшний день происходит активное вымывание всех доступных лотов практически во всех сегментах жилья. Так охарактеризовала ситуацию на рынке руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимость» Елена Чегодаева.

— Мы фиксируем средний прирост по аренде самых востребованных лотов — студий и однокомнатных квартир — в среднем на 15−17%. Как правило, к концу сентября происходит постепенное снижение активности, то есть в основном весь спрос уже практически удовлетворяется, поэтому к началу октября цена фактически стабилизируется. Что касается более дорогих сегментов, то они также продолжают быть востребованными, в том числе в достаточно интересных и востребованных районах, — добавила Елена Чегодаева.

Вторая половина лета и начало осени — это самые активные периоды на рынке долгосрочной аренды. В высокий сезон вопросом аренды начинают заниматься те, кто возвращается из отпуска; соискатели и специалисты, которые рассматривают вакансии, планируют развивать карьеру в мегаполисах и ищут съёмное жильё ближе к работе; иногда студенты, в частности, старших курсов бакалавриата, специалитета, магистратуры и аспирантуры. На эти моменты обратил внимание руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

В этих реалиях спрос растёт

Вымываются наиболее бюджетные предложения из экспозиции. Это приводит к росту медианных ставок долгосрочной аренды. При этом в 2025 году в высокий сезон увеличение стоимости даже при достаточно динамичных показателях спроса остаётся умеренным. Это происходит из-за накопленного ранее большого объёма предложения, в том числе достаточно бюджетного.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», медианная стоимость наиболее популярных однокомнатных квартир в городах-миллионниках по итогам августа 2025 года составила 32 000 рублей. За месяц показатель увеличился на 2,5%. При этом рост стоимости сопровождало сокращение экспозиции сдаваемых однушек — на 12,8% относительно июля 2025 года. Это произошло на фоне увеличения интереса к долгосрочной аренде таких квартир на 26,6%.

— С началом осени 2025 года рынок аренды в России демонстрирует заметное оживление. В крупных мегаполисах спрос на жильё резко вырос, что привело к росту цен на 4–6% уже к сентябрю. В Москве, где осенью традиционно усиливается деловая и учебная активность, аренда может подорожать на 15–20%. Особенно это касается сегментов эконом- и комфорт-класса: однокомнатные квартиры, которые в августе сдавались по 65 000 рублей в месяц, уже к октябрю могут стоить 70 000 – 80 000 рублей, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Рост цен во многом объясняется ограниченным предложением и сохранением высокой привлекательности аренды на фоне дорогой ипотеки. Для многих семей аренда остаётся единственным вариантом, тогда как покупка жилья становится менее доступной. Дополнительный спрос формируют студенты и молодые специалисты, приезжающие в мегаполисы к началу осени, что традиционно подталкивает цены вверх.

По итогам августа количество заявок от арендаторов в Москве увеличилось на 27% относительно июльского значения. В августе прошлого года число запросов было на 36% больше, но в течение всего 2024 года на рынке аренды мы наблюдали ажиотажный спрос в условиях перманентного дефицита объектов. Этим летом объём арендного предложения находится примерно на одном уровне с незначительными колебаниями, и август по данному показателю соответствует августу прошлого года. Такие цифры привела заместитель директора Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

— Рост спроса на фоне недостатка объектов стимулирует увеличение стоимости — в среднем на 5–10%. Также усреднённые цены повышаются в связи с быстрым выходом из экспозиции наиболее низкобюджетных объектов. Например, сейчас самая низкая стоимость найма квартиры в старой Москве (не учитывая Зеленоград) поднялась до 37 000 рублей против 35 000 в 20-х числах августа, — отметила Оксана Полякова.

С 1 октября на рынке аренды начнётся период снижения цен. В это время рынок входит в новый этап. Постепенно идёт охлаждение спроса после ажиотажа августа и сентября. Впрочем, в разных сегментах жилья цены будут меняться по-разному.

Роман Жуков считает, что в конце сентября и в октябре рынок начнёт стабилизироваться. Спрос будет опускаться с пикового уровня «горячего» сезона, предложение станет восполняться, а вместе с тем будут корректироваться и цены, что может привести к стагнации или небольшому снижению медианных ставок сдаваемого жилья. В отдельных городах динамика будет различной в зависимости от общей структуры предложения и баланса массового сегмента и высокобюджетного, темпов сокращения экспозиции в деловой сезон и её восстановления в октябре.

В высокобюджетных проектах (бизнес, премиум, элит-класс) маловероятно, что цены будут снижаться. Обычно собственники таких премиальных квартир редко делают скидки, особенно значительные, так как они готовы ждать своего арендатора и редко планируют ускорять процесс сдачи.

— Если же говорить о массовом сегменте, здесь снижение цен более вероятно благодаря постепенному восполнению экспозиции относительно недорогими лотами — квартирами в старом жилом фонде, современных домах комфорт-класса, в том числе в районах и округах с традиционно наиболее низкими медианными ставками. Например, в случае столицы это Новая Москва, где сейчас медианная стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир по итогам августа составила 59 800 рублей, восток Москвы (67 300), — пояснил Роман Жуков.

По прогнозам Оксаны Поляковой, в октябре продолжится традиционное осеннее оживление в сегменте аренды. Ставки найма ликвидных квартир будут примерно на 5–15% выше, чем в весенне-летний период.

Максим Лазовский отметил, что в среднем по России стоимость аренды к концу года вырастет примерно на 15%. Уже в октябре возможна первая корректировка. Прирост цен к сентябрю составит 4–6%. Если же предложение на рынке увеличится за счёт возврата квартир в аренду и выхода новых объектов, рост может замедлиться. Это даст арендаторам краткосрочную передышку, хотя общий тренд на повышение сохранится.

Наибольший рост ставок фиксируется в сегментах эконом- и комфорт-класса, поскольку именно здесь сосредоточен основной спрос. Бизнес-класс и премиум-жильё дорожают медленнее, так как количество арендаторов в этих сегментах ограничено. В результате разрыв между ставками на массовом рынке и элитном жилье постепенно увеличивается.

— К октябрю арендаторам в России придётся учитывать повышенную стоимость съёмного жилья. Для многих категорий населения аренда останется единственным доступным решением, но нагрузка на семейный бюджет возрастёт. При этом рынок будет оставаться чувствительным к изменениям в предложении, и это напрямую повлияет на темпы роста цен в ближайшие месяцы, — добавил Максим Лазовский.