Как изменятся условия получения ипотеки с 1 сентября 2025 года
С 1 сентября 2025 года Центробанк снизит макропруденциальные надбавки (повышенные требования к резервам, которые создают банки при выдаче кредитов) для квартир, купленных по ДДУ. Кредит станет проще взять покупателям, которые делают первоначальный взнос в размере 20–30% от стоимости квартиры и при этом имеют долговую нагрузку от 50 до 70% от своих доходов. Об этом рассказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.
— Это значит, что ипотека станет более доступной, но вместе с тем существуют лимиты банков по ограничению согласования таких кредитов, — пояснила Елизавета Родина.
Изменения в регулировании ипотечного рынка, которые вступают в силу с 1 сентября, могут заметно повлиять на доступность кредитов. Центробанк смягчает требования к банкам: финансовым организациям будет проще выдавать займы, вероятность отказа снизится. Для заёмщиков это означает более доступные условия. Особенно по ипотеке на новостройки с первоначальным взносом от 20% и показателем долговой нагрузки (ПДН) до 70%. Одобрение таких кредитов станет реальнее
Кроме того, эксперты ждут снижения ключевой ставки на сентябрьском заседании ЦБ. Этому способствует замедление инфляции, укрепление рубля и ряд других факторов. Вероятное снижение составит 1–2 процентных пункта (п.п.) — до уровня 16–17% годовых. При благоприятном сценарии возможно и более заметное снижение — до 3 п.п.
— Это создаст условия для оживления рынка: вырастет число сделок как по потребительским кредитам, так и по рыночной ипотеке. Жилищные кредиты станут доступнее, — считает Татьяна Шибанова.
Также изменится компенсационная схема для банков по льготным программам: выплаты по таким кредитам снизятся — например, по новостройкам с 3 до 2,5 процента, а по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) — с 3,5 до 3.
— Это облегчает нагрузку на банки, но может сделать льготное кредитование чуть менее выгодным для заёмщиков. При этом крупные банки уже повысили минимальные взносы с 20,1 до 30,1%, что станет новым барьером и заставит покупателей копить дольше. Отдельного внимания заслуживает введение «периода охлаждения» — мягкого моратория, когда после подачи заявки на кредит выдача отложена, чтобы дать клиенту время обдумать решение и снизить риск мошенничества. Применимо это и к ипотеке: схемы станут более прозрачными, но бюрократии станет немного больше, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Сейчас ставки по ипотеке на вторичном рынке составляют от 18% годовых. Для большинства покупателей этот сегмент остаётся малодоступным. На первичном рынке за счёт субсидирования застройщиками условия сильно мягче. Семейная и IT-ипотека — от 3,5%.
Есть комбо-ипотека. Это новый инструмент: если не хватает лимита семейной, покупатели берут её частично, а остаток добирают обычной. Итоговая ставка выходит в среднем 13–15% годовых. Опять же — это только для новостроек. Так охарактеризовала ситуацию на рынке руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозу, при снижении ключевой ставки в сентябре – октябре доступность вторички начнёт постепенно восстанавливаться. Первичка останется главным драйвером сделок. Скажутся низкие ставки, маркетинг и субсидии со стороны застройщиков.
Какие новшества ждут покупателей квартир на вторичном рынке с 1 сентября
Есть новшества, которые коснутся вторичного рынка. С 1 сентября в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будут вноситься сведения обо всех членах семьи собственника приватизированной квартиры, в том числе бывших, если у них были равные права с тем, кто провёл приватизацию.
— Таким образом, снижаются риски для будущих покупателей, ведь люди, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право на постоянное проживание в квартире, несмотря на смену собственника. Их выселение возможно только по решению суда. Внесение сведений в ЕГРН позволит покупателю заранее узнать о наличии таких обременений и избежать возможных судебных споров, — рассказала генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat Наталья Шаталина.
Как изменения на рынке недвижимости повлияют на цены
В конце лета отмечается рост интереса к новостройкам после начала цикла снижения ключевой ставки. Пользователи чаще делают звонки по объявлениям. Об этом рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
— Однако резкого подъёма цен осенью мы не ожидаем — только умеренную позитивную динамику. Так, по нашим данным, в августе 2025 года медианная стоимость кв.м в новостройках в среднем по миллионникам на сегодня составляет 190 000 рублей. В августе общее количество предложений в новостройках городов-миллионников сократилось на 2,9% по сравнению с июлем. Важно отметить, что льготные ипотечные программы по-прежнему играют ключевую роль в поддержании спроса, — добавил Евгений Белокуров.
На фоне более доступного финансирования спрос на жильё в новостройках, скорее всего, увеличится. Это может подтолкнуть цены на первичном рынке к умеренному росту. Вторичный рынок будет реагировать более сдержанно: здесь цены во многом зависят от конкуренции с новостройками и возможностей покупателей. Такое мнение высказала Татьяна Шибанова.
Максим Лазовский считает, что первичный рынок (новостройки) будет показывать умеренный рост. Прирост стоимости по России прогнозируется на уровне 6–8 % в 2025 году, но темпы замедлятся по сравнению с прошлым годом. Застройщики всё чаще используют скидки и акции, особенно в массовом сегменте, чтобы поддерживать спрос. При этом премиальные новостройки могут дорожать на 12–15% ежегодно.
Вторичный рынок, напротив, движется вниз. По мнению Максима Лазовского, цены могут ежемесячно снижаться примерно на 1%, что к концу года даст падение около 10–15%. Особенно заметно это будет в регионах, где предложение активно пополняется за счёт новостроек, например в Москве и области.
— Если говорить о ценах, то осенью 2025 года, скорее всего, стоимость жилья будет оставаться на плюс-минус текущем уровне. Резкого движения цен вверх или вниз, вероятно, мы не увидим. Разве что в каких-то отдельных проектах и локациях. Ведь ключевая ставка, даже после того снижения, что уже случилось в 2025 году, остаётся высокой, что делает ипотеку недоступной для широкого круга заёмщиков, — отметила директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Елена Мищенко считает, что цены на новостройки будут держаться стабильно высоко, потому что субсидированные программы искусственно поддерживают спрос. Вторичка без господдержки будет вынуждена стагнировать, а в месяцы сильного снижения спроса дешеветь на 3–5%, чтобы не проигрывать конкуренцию. Возможны увеличения стоимости на вторичку в горячие сезоны, такие как сентябрь – март, но в пределах инфляции.
Комментарии