Тревожный звонок. Как выбрать надёжного жильца для съёмной квартиры

Определить, насколько надёжны жильцы, с первого взгляда очень сложно, особенно если вы неопытный наймодатель. Тем не менее есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание. На них указал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Важно узнать, готовы ли наниматели заключить договор на ваших условиях, готовы ли они прописать в договоре определённый срок оплаты и санкции за его нарушение.

— Не стоит завышать цену на объект и радоваться, если у вас снимут его по этой цене. Чаще всего это происходит, если жильё хотят сдавать в субаренду или использовать не по назначению, — пояснил Пётр Гусятников.

Важно хорошо понимать свою целевую аудиторию — какое жильё и для кого вы сдаете внаём. Например, трёхкомнатная квартира подойдёт для семьи с детьми, чаще всего не с одним ребёнком, а студия — для одного или семейной пары без детей.

— Сдача квартиры — это в первую очередь вопрос доверия. Вы передаёте своё имущество людям, которые могут быть источником как стабильной прибыли, так и серьёзных проблем. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, рекомендую общаться лично

Необходимо в первую очередь уточнить состав жильцов. Важно учесть все нюансы. Например, нужно спросить, есть ли у потенциального жильца домашние животные и не планирует ли он их завести.

Также стоит узнать о том, курит ли жилец. Если да, то стоит обговорить заранее возможные места для курения.

— Попросите показать паспорт, справку о доходах или трудовой договор. Полезно также заглянуть на сайты государственных реестров, чтобы убедиться в отсутствии долгов, исполнительных производств или признаков банкротства. Дополнительным плюсом будет возможность пообщаться с предыдущими арендодателями, если такие есть. Иногда имеет смысл взглянуть и на открытые профили в социальных сетях, чтобы составить общее представление о человеке, — рекомендовал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Юлия Кузнецова рекомендует узнать у потенциального жильца, где он работает, на какой должности и как долго. Также стоит уточнить, есть ли у него поручитель и готов ли наниматель предоставить залог.

Ещё рекомендуется по возможности узнать, снимал ли жилец квартиру ранее и были ли у него проблемы с хозяевами предыдущего жилья. Можно уточнить, почему человек съезжает с предыдущей квартиры и как долго там прожил.

Пётр Гусятников не рекомендует сразу отказывать нанимателям с домашними животными. Сейчас культура ухода за ними очень выросла, и, сразу исключая из списка таких людей, можно упустить хороших нанимателей.

— Всегда берите залог, он позволит держать в тонусе нанимателей и будет определённой гарантией для вас, — добавил Пётр Гусятников.

Паспорт, трудовой договор или справку с места работы — это минимум документов, которые нужно попросить у жильца. Многие наймодатели сейчас просят также показать страницу в соцсетях, что может многое сказать о стиле жизни человека. На эти моменты обратила внимание Юлия Кузнецова.

— Проверьте, нет ли долгов у арендатора, через официальный сайт ФССП, а также наличие судебных споров. Считаю, что наличие долгов у арендатора не является показательным критерием как основание для отказа в заключении договора, но задуматься стоит, — отметил ведущий юрист ЕЮС Дмитрий Безделин.

По словам Максима Лазовского, даже после заселения жильцов не стоит пускать ситуацию на самотёк. Уместно договориться о регулярных визитах для осмотра квартиры, заранее оговорив это в договоре. Это покажет, что вы заинтересованы в сохранности имущества и готовы поддерживать контакт. Также важно обсудить, кто отвечает за мелкий ремонт и замену бытовых мелочей: от лампочек до шлангов в ванной.

Составьте грамотный договор аренды. Пропишите там все условия, срок, размер депозита, порядок выселения, ответственность за порчу имущества, фотофиксацию состояния квартиры при заселении и выселении.

— Доверяйте, но проверяйте. Если есть сомнения, лучше подождать других жильцов. В краткосрочной перспективе вы потеряете пару недель арендной платы, но в долгосрочной убережёте себя от порчи квартиры и проблем с выселением, — добавила Юлия Кузнецова.

На случай если жильцы окажутся недобросовестными, в договоре всегда должна быть предусмотрена возможность досрочного расторжения. Если этого пункта нет, то выселять нерадивых жильцов придётся через суд, а это долгая и сложная процедура. Поэтому очень важно предусмотреть процесс расторжения и сроки в различных ситуациях.

— Например, если жильцы не вносят плату вовремя, можно прописать, что они должны освободить помещение в течение 5 дней и т.д. Также следует контролировать, что происходит в жилье, которое вы сдаёте. Для этого надо прописать в договоре график посещений. Например, вы приходите один раз в месяц в определённую дату по согласованию с нанимателями и т.д. Конечно, это тоже не является гарантией, но позволит минимизировать риски, — пояснил Пётр Гусятников.

Дмитрий Безделин рекомендовал продумать договор до мелочей. К примеру: включите обеспечительный платёж (залог) в счёт возможного повреждения имущества; сделайте опись имущества; пропишите пункт о запрете или разрешении субаренды; пропишите всех лиц, проживающих совместно с арендатором; согласие или несогласие о размещении домашних животных; порядок и срок оплаты арендных платежей, а также услуг связи и ЖКХ; возможность или невозможность ремонта (текущего, капитального); соблюдение санитарных, пожарных правил, а также федерального и регионального законодательства; способ и порядок посещения объекта с целью проведения проверки (работы коммуникаций, соблюдения санитарных норм и прочее); порядок пролонгации, изменения и расторжения договора; условия возврата и передачи объекта.

— Желательно застраховать квартиру от всех возможных рисков, которые представлены страховой компанией, в том числе и гражданскую ответственность перед соседями, — добавил Дмитрий Безделин.