Вступит в силу новый порядок получения ипотеки. Что изменится в 2026 году и стоит ли покупать квартиру до 31 декабря

В 2026 году ожидается повышение доступности рыночных кредитов по мере смягчения монетарной политики Центробанка. В то же время параметры семейной ипотеки ужесточаются. Больше нельзя будет брать займы на каждого супруга отдельно — только выступать созаёмщиками по единственному субсидированному займу. Кроме того, повышаются ставки для большинства семейных клиентов, особенно для семей с одним ребёнком. Исключения составляют многодетные семьи. Для них кредиты станут дешевле. Однако их доля составляет всего 10% от общего числа потенциальных покупателей

— Как показывает практика, обычно люди стараются купить недвижимость до Нового года. Наверное, многим хочется начать следующий год с новым приобретением — это во-первых. Во-вторых, многие боятся изменений, которые, обычно наступают в новом году. И 2026 год не является исключением, хотя перемены должны наступить чуть позже. В частности, планируются изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Поэтому на рынке новостроек сейчас ажиотаж — очень многие хотят успеть в «последний вагон». Опять же, прогнозируя политику Центробанка и учитывая тенденцию снижения ключевой ставки, рынок оживился, — рассказала эксперт по ипотечному кредитованию ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина.

На новогодний период приходится пик активности: люди стремятся зафиксировать действующие условия, потому что в начале года программы часто обновляются, а ставки могут корректироваться. Поэтому, если есть возможность оформить ипотеку сейчас, откладывать решение не стоит. В недвижимости действует простое правило: сегодняшняя покупка почти всегда выгоднее завтрашней. Такое мнение высказал коммерческий директор HART Development Вадим Карасёв.

— Банки уже фиксируют повышенный поток заявок. Многие клиенты стараются успеть оформить ипотеку по действующим правилам, пока ставка в 6% доступна более широкой категории семей. Из-за этого формируется ажиотаж: заявок больше, чем в обычные периоды, и обработка занимает больше времени. У покупателей возникает вопрос, успеют ли они пройти одобрение до того, как правила изменятся. Поэтому стоит действовать заранее. Если семья подходит под текущие условия и планирует покупку, лучше зафиксировать ставку сейчас. На фоне высокого спроса и большого объёма заявок фактор времени становится ключевым, — рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Если клиент соответствует условиям программы «Семейная ипотека», то рекомендуется не откладывать покупку, поскольку в 2026 году ожидаются изменения в госпрограммах. Изменения коснутся как самого оформления ипотеки, так и подтверждения платёжеспособности. Для тех, кто не подходит под эту программу, рекомендации неоднозначные. Хотя существует перспектива снижения ставок в связи с возможным уменьшением ключевой ставки, стоимость жилья вряд ли снизится или останется прежней. Такое мнение высказал операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.

— Учитывая наличие инструмента рефинансирования, позволяющего впоследствии изменить условия займа, оптимальнее не дожидаться снижения ставок и не откладывать покупку, а приобрести недвижимость, тем самым зафиксировав её стоимость, — добавил Алексей Новиков.

В ситуации, когда доходы нестабильны, первоначальный взнос пока недостаточен, объект жилья ещё не выбран или вы не подходите под субсидируемые программы, есть смысл отложить решение. Пауза позволит накопить больше собственных средств, снизить долговую нагрузку и тщательнее выбрать недвижимость. Такую рекомендацию дал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Кроме того, рынок меняется, и после завершения периода адаптации к новым правилам банки могут предложить обновлённые продукты и условия, на которые будет проще ориентироваться, — добавил Максим Лазовский.

Также для семей с одним ребёнком до шести лет будет введена дифференцированная ставка, которая может достигать 12%. Льготы сохранятся преимущественно для многодетных семей. В то же время в России с 2024 года действуют льготные ипотечные программы с процентными ставками от 2% до 6%, максимальными суммами кредита 6–12 млн рублей и сроками до 20–30 лет. Об этом рассказал генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян.

— Скорее всего, в 2026-м отменят так называемую «донорскую ипотеку», при которой покупателем мог стать заёмщик без ребёнка, но, имея родственника или знакомого с ребёнком, мог совместно с ним оформить ипотеку под 6%. Также не исключено введение новой шкалы процентных ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества несовершеннолетних детей в семье, — рассказала руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева.

В предновогодний период девелоперы закрывают годовые планы, поэтому предлагают дополнительные скидки, специальные ставки субсидирования и более гибкие варианты рассрочек. Это снижает конечную стоимость покупки и частично компенсирует эффект высокой ключевой ставки. Так охарактеризовала обстановку на рынке коммерческий директор Asterus Юлия Обухова.

— Лучший момент для покупки квартиры — сейчас. С нового года меняются условия по НДС, это будет способствовать увеличению стоимости квартир, — считает руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера «Железно» Валерия Шулева.

При выборе недвижимости и построении планов по её покупке стоит исходить в первую очередь из собственных намерений и финансовых возможностей. Например, если имеются какие-то накопления, которые можно вложить в первоначальный взнос, благоприятные условия по ипотечному кредитованию и выгодные специальные условия от застройщика, то стоит рассмотреть вариант вхождения в новый год с новой квартирой. Такую рекомендацию дал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.

Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко считает, что цены на жильё будут повышаться. Спрос по мере снижения ключевой ставки будет расти, а объёмы предложения — снижаться из-за сокращения запусков новых проектов в начале 2025 года. То есть предложение не успеет за всплеском спроса. По закону рынка, дефицит всегда толкает цены вверх.

Цены на недвижимость продолжают расти. Рост цен вызван увеличением НДС с 2026 года, удорожанием строительных материалов, повышением зарплат и издержек стройки, поэтому рост стоимости жилья может опережать инфляцию. Отложить покупку имеет смысл лишь при недостатке первоначального взноса и высокой долговой нагрузке. Такое мнение высказал руководитель департамента продаж BM GROUP Иван Миряшев.

— При возможном снижении ключевой ставки ЦБ мы можем увидеть активизацию рынка: начнут активнее выходить покупатели, которые до этого держали деньги на вкладах. Уже сейчас наблюдается такой тренд. Рост спроса неизбежно повлечёт за собой увеличение цен на недвижимость, — отметил директор «СЕО Философт» Иван Власов.