В период, когда ипотека для большинства россиян стала недоступной, появляются новые инструменты для приобретения жилья. Одним из таких является аренда недвижимости с правом выкупа. Расскажем, что это за способ, как работает, обсудим плюсы и минусы.
«Формат аренды недвижимости с правом выкупа пока ещё достаточно редкое явление. Однако это эффективная альтернатива для тех, кто не может сразу позволить себе покупку жилья или столкнулся с трудностями при получении ипотечного кредита».
— Аренда с правом выкупа — относительно новый инструмент на российском рынке. Появившись в коммерческой недвижимости, этот формат постепенно развивается и сегодня его применяют в сфере покупки и продажи жилых объектов. По сути это альтернатива традиционной ипотеке с гибкими условиями для тех, кто не может сразу купить квартиру или дом.
Есть три причины появления инструмента:
1. Трудности с получением жилищного кредита. Не каждый может предоставить достаточный первоначальный взнос или подтвердить доход для ипотеки.
2
3. Желание собственников продать неликвидное жильё. Если квартира долго не находит покупателя, арендодатель может предложить её аренду с правом выкупа.
Как работает схема
Схема аренды с правом выкупа достаточно проста: арендатор заключает договор с арендодателем, по которому тот платит за использование объекта, а также вносит платежи в счёт выкупа недвижимости. Когда вся сумма выкупной стоимости выплачена, недвижимость переходит в собственность арендатора.
Существует несколько вариантов оплаты:
- Ежемесячные арендные и выкупные платежи. Арендатор одновременно платит за аренду и вносит деньги в счёт выкупа объекта.
- Выкупная сумма в конце срока аренды. Арендатор оплачивает аренду, а в конце срока вносит оставшуюся выкупную сумму.
Если одна из сторон решает расторгнуть договор, арендодатель обязан вернуть выкупные платежи, а арендная плата не возвращается. Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку, но в данном случае предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Как проценты по ипотеке.
Какие объекты можно приобрести
По договору аренды с правом выкупа можно приобрести: квартиры, дома, дачи, земельные участки. Обычно такой формат сделки используется для объектов, которые долго не находят покупателя на рынке. Это может быть жильё в неудобных районах или элитные объекты с ограниченным кругом покупателей.
Плюсы и минусы аренды с правом выкупа
У аренды с правом выкупа есть своим преимущества и недостатки. К первым относится:
1. Отсутствие необходимости сразу вносить крупный первоначальный взнос. Это преимущество перед ипотекой, где нужно сразу заплатить до 30% стоимости квартиры.
2. Гибкость договора. Если арендатор передумает выкупать жильё, он может выйти из сделки, сохранив все выкупные платежи.
3. Возможность протестировать недвижимости. Арендатор может оценить перед покупкой качество дома, удобство района, инфраструктуру, шумовой фон и многое другое.
4. Более быстрое оформление, по сравнению с ипотекой. Требуется минимум документов, а залог или поручители при такой сделке не нужны.
Что касается недостатков, то это:
1. Задержка с получением права собственности. Жильё переходит в собственность только после полной выплаты стоимости, а это может занять несколько лет.
2. Риски расторжения договора. Арендодатель может расторгнуть договор, оставив арендатора без жилья.
3. Изменение стоимости жилья. Если рыночная стоимость недвижимости вырастет, арендатор может оказаться, так как цена объекта фиксируется на момент заключения договора.
Кому и когда стоит использовать аренду с правом выкупа
Аренда с правом выкупа может быть хорошим вариантом для тех, кто не имеет возможности оформить ипотеку. Например, из-за невысокого дохода, плохой кредитной истории или отсутствия первоначального взноса. Инструмент подходит для желающих «протестировать» жильё перед окончательным решением, в том числе если есть сомнения насчет района или состояния квартиры. К аренде с выкупом могут прибегнуть покупатели дорогой недвижимости, так как им дается время на накопление нужной суммы.
Однако эта схема не годится для тех, кто хочет быстро стать собственником и готов оформить ипотеку. Жилищный кредит дает возможность сразу стать владельцем недвижимости, даже с обременением.
Сегодня на рынке существует похожий инструмент — лизинг жилья с правом выкупа. Этот формат чаще предлагают застройщики для новостроек. Суть его в том, что арендные платежи зачисляются в счёт первоначального взноса, и после накопления нужной суммы жильё переводится на ипотеку. Главное отличие от аренды с правом выкупа в том, что это подготовка к ипотеке, а не полноценная альтернатива.
Реальные сделки в рамках аренды с правом выкупа существуют, но пока они достаточно редки. Чаще всего их предлагают на рынке неликвидного жилья, например, квартиры в неудобных районах или дома в дальних пригородах, которые сложно продать напрямую. Также эту схему иногда используют для дорогой недвижимости, где арендатор может сначала «тестировать» жильё, прежде чем решиться на окончательную покупку.
Что нужно учесть при заключении договора
- Четкие условия. Убедитесь, что договор содержит все условия аренды и выкупа, а также порядок возврата средств в случае расторжения сделки.
- Фиксированная выкупная стоимость. Она должна быть зафиксирована в договоре, чтобы избежать споров в будущем.
- Сроки и график платежей. Убедитесь, что вам подходят условия погашения выкупной стоимости.
- Юридическая чистота объекта. Перед заключением договора проверьте документы на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем.
Вывод
Аренда с правом выкупа — это гибкий инструмент для тех, кто не может сразу купить жильё или оформить ипотеку. Этот формат даёт возможность пользоваться квартирой, постепенно выкупая её. Однако при этом важно понимать риски и условия сделки, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Если вас интересует такой вариант, обязательно проконсультируйтесь с юристом и проверьте все условия договора, чтобы защитить свои интересы.
Комментарии