Доходный дом. Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду

Среди лидеров по доходности риелторы выделяют нежилую недвижимость. Особенно помещения на первых этажах жилых домов. Впрочем, сразу стоит учесть, что нежилая недвижимость во многом отличается от жилой. Это касается и вопросов оплаты услуг ЖКХ, и налогов от аренды и продажи. Например, квартиру можно сдавать в аренду, получив статус самозанятого. Налог составит 4%. Помещение под склад или магазин сдавать в аренду самозанятые не имеют права

Чтобы получать доход от аренды нежилой недвижимости, обязательно нужно зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае лучше сразу выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН) «Доходы». Тогда налог с доходов от аренды составит 6%. Таким образом, только после изучения всех особенностей сделок с нежилой недвижимостью стоит принимать решение о покупке.

— Чтобы инвестору найти подходящее коммерческое помещение, например, под торговлю для получения стабильного пассивного дохода, следует обратить внимание на объекты стрит-ретейла в жилых комплексах. При этом более привлекательны для инвестирования коммерческие площади, которые продаются в первой очереди ЖК. Пока жилой квартал заселяется и формируется стабильный поток посетителей, объекты можно приобрести за меньший бюджет. В строящихся микрорайонах коммерческие помещения растут в цене по мере заселения квартир и увеличения трафика в локации, — рассказала заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель», Татьяна Козлова.

На привлекательность помещений стрит-ретейла для бизнеса также влияет и политика комплексного развития территорий. Сейчас вокруг новых жилых комплексов активно формируются различные функции социального, делового, общественного, спортивного назначения, а под них строятся те или иные объекты.

— По нашим данным, всё больше ретейлеров стали рассматривать формат развития «у дома». И многие потребности в товарах и услугах можно реализовать в новых кварталах у себя под боком. В результате концентрация населения и, как следствие, трафик в магазинах, кофейнях и других торговых точках растёт. А значит, растёт и доходность вложений в коммерческую недвижимость. Ценообразование зависит от многих факторов: локации, наличия тех или иных технологий и инженерных систем, стратегии застройщика. Кто-то стремится распродать объекты до ввода дома в эксплуатацию, другие девелоперы начинают выставлять коммерческие объекты после выдачи ключей покупателям, — добавила Татьяна Козлова.

Часто новичку бывает трудно сориентироваться в цене между арендой и покупкой нежилого помещения. Особенно если речь идёт о приобретении готового арендного бизнеса (ГАБ) на вторичном рынке. Участники рынка отмечают, что оптимальной можно считать окупаемость в течение плюс-минус десяти лет. Допустим, если купить помещение в Москве за 20 млн рублей, то арендная плата должна составлять порядка 150–160 тыс. рублей в месяц. Впрочем, многое зависит от месторасположения помещения, а также класса дома, в котором оно находится.

Если говорить о вторичном рынке, то его нужно изучить особенно тщательно, так как нередко в продажу поступают ГАБы с заниженными арендными ставками, тогда как стоимость квадратного метра помещения высока. Получается, что покупатель слишком много заплатит за сам объект недвижимости, но будет получать доход от аренды ниже рынка. Это может быть связано в том числе с тем, что с арендатором заключён долгосрочный договор с возможностью лишь небольшой годовой индексации. Допустим, за пять лет ставки аренды сильно выросли, но по условиям договора довести их до актуальных рыночных невозможно. В такой ситуации собственнику бывает проще продать помещение как ГАБ, чем пытаться расторгнуть договор с арендатором и выплачивать большую неустойку. Вопреки ожиданиям такие проблемы нередко встречаются с некоторыми популярными сетевыми арендаторами.

— Арендные ставки сейчас высокие, потому что наблюдается очень большой дефицит рынка в плане предложения — что по офисам, что по индустриальной недвижимости, street-retail свободных лотов практически нет. Востребованы ретейл, офисный сегмент и индустриальный. Сейчас очень выгодно вкладываться в БЦ класса А на стадии строительства, потому что есть рассрочки и окупаемость объектов порядка десяти лет, при этом инвестировать можно в любые лоты различной стоимости. Если большие лоты от 400 квадратов, то окупаемость может быть в районе 8–9 лет из-за более дешёвой стоимости квадратного метра, — отметила генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Она отметила, что по районам всё традиционно: популярны центр, запад, юго-запад. Сейчас офисный сегмент вообще смещается: появилось много новых проектов, поменялась роль локации, делается упор на благоустройство.

— Безусловно, доходность коммерческой недвижимости в два раза выше, здесь ничего не меняется. Это окупаемость 10–11 лет по ретейлу и офисам и 25 — по квартирам. В коммерческую недвижимость гораздо выгоднее вкладывать. К тому же новичку выбрать готовый арендный бизнес самому в принципе сложно: нужно считать арендную ставку и оценивать её адекватность. В офисном сегменте — чуть проще, ставки можно спрогнозировать самостоятельно. В целом самым ликвидным сегментом представляются именно офисы, — добавила Яна Глазунова.

Сейчас в Москве медианная стоимость аренды студий составляет 73 тысячи рублей, однокомнатных квартир — 68 тысяч, двухкомнатных — 95 тысяч, трёхкомнатных — 150 тысяч. Такие данные привёл руководитель сервиса «Яндекс.Аренда» Роман Жуков.

— Важно обратить внимание, что студии обычно сдаются дороже однокомнатных квартир. Причём это относительно новый формат планировки, и квартиры расположены, как правило, в новых домах, со свежим ремонтом, мебелью и техникой. Однушки же могут сдаваться как во вчерашних новостройках, так и в старом фонде, — отметил Роман Жуков.

Чтобы выгодно сдать квартиру, нужно чётко определить цену. Если недвижимость не сдаётся в течение нескольких недель, то есть повод задуматься. Держать завышенную цену обычно не имеет смысла.

По данным сервиса «Яндекс.Аренда», каждые десять дней простоя из-за завышенной стоимости квартиры снижают выгоду от её сдачи на 3%. Если же судить с точки зрения годового дохода, простой квартиры может быть сопоставим со снижением стоимости аренды на 10%.

Существуют разные форматы загородной арендной недвижимости. Наиболее известный и понятный — строительство дома под сдачу в посуточную аренду.

— При оценке ликвидности однозначно можно сказать, что огромное значение имеет земля. Её должно быть много. Купить 12 соток и построить на них три маленьких домика, отводя под приусадебный участок для каждого по четыре сотки, — вариант заведомо неудачный. Это не пользуется спросом у целевой аудитории. Люди едут в арендные дома, чтобы отдохнуть от города. Поэтому участок должен быть просторным, желательно лесным, человек не должен видеть или слышать соседей, — рассказал руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

Но при этом, по его словам, сэкономить можно. Землю лучше купить на существенном отдалении от МКАД, в экологически чистом районе, что будет стоить недорого. За миллион точно удастся купить 20, а то и 25 соток земли.

Что касается домов, то сейчас в тренде мини-дома в стиле хайтек — «технологичные кубики», барны и А-фреймы, площадью до 50 м2. Если целевая аудитория — молодые пары и вы готовы сдавать дом в диапазоне 10 000 – 15 000 рублей в сутки, то следует рассмотреть этот вариант.

— Если же вы рассчитываете получить аудиторию в виде компаний друзей или состоятельных семей с детьми, готовых снимать домовладение на 1–2 недели, то релевантно строить дом около 80–100 м2. Современный дом в таком формате может сдаваться за 30–50 тысяч в сутки, а также иметь хорошую ликвидность. Мы подсчитали, что формат такой недвижимости с учётом 80% загрузки и повышения цен на праздники с учётом издержек на плановое обслуживание окупается за 4,5 года. Это более привлекательно, чем покупка стандартной квартиры, например, на юге, которая будет окупаться около шести лет, — рассказал Вячеслав Котлов.

Однако надо иметь в виду, что больший спрос получат дома с банными комплексами на территории, что требует дополнительных вложений. Кроме того, загородная недвижимость требует качественного обслуживания. Дом сложнее убрать, нужно следить за исправностью работы инженерных сетей. Не экономить на оборудовании. Это требует либо небольшого штата сотрудников, либо личного участия — а значит, это уже не пассивный доход.

Другой формат, требующий меньшего вовлечения от инвестора, — это участие в загородном отельном сегменте. Сейчас отельеры стремятся развиваться. Существует интересный способ инвестирования — строительство дома под аренду в рамках существующего гостиничного комплекса.

— В этом случае у вас не болит голова за спрос на объект, этим займётся отель, вам не требуется следить за обслуживанием — проблему решает отель. А вы просто получаете свои 50% от прибыли. Данное решение будет окупаться дольше примерно в два раза, но централизованная система управления снизит ваше вовлечение в инвестпроект практически до 0%, — пояснил Вячеслав Котлов.