Досрочно погасить ипотеку станет проще. Как снизить выплаты и как изменились условия выдачи кредитов

Плавное снижение ключевой ставки Банка России создаёт предпосылки для пересмотра стратегии досрочного погашения ипотечных кредитов. Когда ставка падает, возможно снижение процентов по плавающим ипотекам, и это открывает возможность направлять излишние средства в сбережения или вложения вместо ускоренного закрытия долга. В то же время, если ставка по ипотеке фиксирована и выше потенциальной доходности инвестиций, досрочное погашение остаётся разумным способом уменьшить общую переплату. Так охарактеризовал обстановку на рынке владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Часто клиенты допускают две типичные ошибки: вносят деньги, не уведомив банк, и тогда средства просто остаются на счёте, не снижая долг; или пропускают текущий платёж, думая, что досрочное погашение может его заменить, что приводит к нарушению графика и возможным штрафам, — отметил Максим Лазовский.

По общему правилу заёмщик обязан возвратить полученную сумму кредита в срок и в порядке, который предусмотрен договором. При этом заёмщик может осуществить как полное, так и частичное досрочное погашение задолженности по ипотеке. Кредит также может быть досрочно погашен поручителем. Об этом рассказала ведущий юрист ЕЮС Србуи Иващенко.

— Снижение ключевой ставки до 18% и работа в рамках ипотечного стандарта — это шаги к постепенной нормализации ожиданий на рынке

Как правило, ипотечный кредит выгодно гасить досрочно. Это может быть как частичное досрочное погашение, так и полное. Запретить досрочное погашение не может ни одна кредитная организация, это установлено законом. Так же, как и прописать за это штрафные санкции и дополнительные платежи.

— В первую очередь перед оформлением ипотеки необходимо внимательно прочитать договор, изучить все пункты и при необходимости проконсультироваться с юристом. Не стоит слепо доверять словам менеджера банка. В конечном итоге значение будет иметь только то, что прописано в договоре. В большинстве банков нет никаких проблем с досрочным погашением, но есть определённые условия. Например, платёж можно вносить только в определённую дату, по заявлению и т.д. В каждом кредитном учреждении условия могут отличаться, поэтому уточнить всю информацию нужно заранее, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Есть два основных сценария частичного досрочного погашения: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Сокращение срока оказывается наиболее выгодным с точки зрения экономии на процентах, особенно если погашение происходит в первые годы, когда большая часть взноса идёт на проценты. Уменьшение платежа больше подходит тем, кому важно снизить текущую финансовую нагрузку: хотя переплата сокращается медленнее, это даёт гибкость бюджета. Комбинированная стратегия — сначала уменьшение срока, а затем ориентация на комфортный платёж — помогает совместить экономию и финансовую устойчивость.

— Сегодня процедура досрочного погашения становится проще: во многих банках достаточно подать заявление через онлайн-кабинет или мобильное приложение, выбрать вариант погашения и перевести деньги. После этого банк пересчитывает график и при полном погашении выдаёт справки о закрытии кредита и снятии обременения. Важно обязательно получить эти документы и сохранить их на случай споров, — отметил Максим Лазовский.

После полного досрочного погашения ипотечного кредита запросите в банке справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору. Также банк должен выдать вам пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

— Если права банка удостоверялись документарной закладной, то он должен вернуть вам её с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме. Такая отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью уполномоченного на это банковского работника и печатью банка. Затем обратитесь в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке, — пояснила Србуи Иващенко.

Она добавила, что при погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней, после чего не позднее следующего рабочего дня Росреестр направит залогодателю и залогодержателю соответствующее уведомление.

— За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается, — обратила внимание Србуи Иващенко.

Если вы оказались в ситуации, когда не можете внести очередной платёж, лучше не надеяться на то, что об этом кто-то забудет. Если вы просрочите взнос, в дальнейшем вам придётся оплатить не только проценты и саму сумму, но и штрафы и пени. Для того чтобы решить проблему с минимальными последствиями для себя, нужно немедленно поставить в известность банк. В тот момент, когда вы понимаете, что не можете внести деньги. Такую рекомендацию дал Петр Гусятников.

Ещё один важный момент — наличие финансовой подушки, которая позволит сохранить стабильность при непредвиденных расходах. Оптимально иметь резерв хотя бы на несколько ежемесячных платежей, чтобы досрочное погашение не обернулось финансовыми трудностями.

— Стоит ли досрочно гасить ипотеку прямо сейчас? Если ставка по кредиту выше доступных безрисковых доходностей, это хороший способ сократить переплату и быстрее снять обременение. Особенно выгодно делать это в первые годы, когда проценты составляют значительную часть платежа. Если же ипотека привязана к плавающей ставке, а ключевая ставка снижается, иногда целесообразнее дождаться уменьшения платежей и направить свободные средства в другие выгодные инструменты, — добавил Максим Лазовский.

Петр Гусятников предупредил, что теоретически, если заёмщик не может исполнять свои обязательства, банк может забрать предмет залога, то есть вашу квартиру, и продать на торгах, чтобы покрыть свои издержки. Но на практике финансовой организации невыгодно так поступать.

— Во-первых, это долгий, во-вторых, затратный процесс. Поэтому банк скорее пойдёт вам навстречу и рассмотрит варианты реструктуризации долга, предоставит кредитные каникулы и т.д. Поэтому при появлении каких-то проблем первый, кому нужно сообщить об этом, будет банк, — добавил Петр Гусятников.