К концу осени установятся неожиданные цены на вторичную недвижимость. Что подешевеет

Достаточно присмотреться к сайтам объявлений о продаже недвижимости, чтобы увидеть, что на ряд квартир на вторичном рынке появились достаточно ощутимые скидки. Некоторое жильё, выставленное летом по незавышенной цене, подешевело ещё на несколько миллионов. Складывается ощущение, что цены пошли вниз. Однако не всё так однозначно. Большие скидки продавцов ещё не означают начало нового тренда. Тем не менее ситуация на вторичном рынке складывается интересная.

Постепенное повышение ключевой ставки Центробанка РФ направлено на «охлаждение» рынка кредитования. Текущий уровень ипотечных ставок нельзя назвать инвестиционным

В этой парадигме рынок находится несколько месяцев, и его участники успели адаптироваться к такой ситуации.

— Основная доля покупателей, которые совершают сделку с использованием заёмных средств, готова увеличивать сумму первоначального взноса. Поскольку объём сбережений на депозитах у населения достаточно высок, категория покупателей, которые могут позволить себе такую тактику, довольно обширная. Поэтому новый уровень ключевой ставки не так сильно повлияет на поведение покупателей, но изменит структуру кредитов, которые будут обеспечены большими первоначальными взносами ради сокращения ежемесячных платежей, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

В целом, по его словам, спрос на вторичном рынке всё ещё находится на высоком уровне и массовых распродаж к концу осени не ожидается. Однако можно предположить, что доля продавцов, готовых делать скидки, а также сам средний уровень дисконтов будут расти.

— После повышения ключевой ставки в среднесрочной перспективе мы можем увидеть, что средний уровень скидок от собственников вторичного жилья будет увеличиваться. Так, сегодня средние дисконты в городах-миллионниках находятся на уровне в 4–5%. Хотя резкого увеличения скидок ждать не стоит, средние дисконты в крупнейших городах могут вырасти ещё на 0,5–1%, — рассказал Евгений Белокуров.

Важно отметить, что для покупателей по-прежнему актуальна стратегия быстрых сделок для увеличения размера скидки. Для вторичного жилья снижение цены напрямую зависит не только от ключевой ставки, но и от личных договорённостей продавца и покупателя о сроках выхода на сделку и обсуждённого дисконта.

Сильного снижения цен ждать не стоит. Цены зафиксируются. Собственники предпочтут пока не продавать, а сдавать объекты в аренду. То есть снизится предложение.

При этом снизится и спрос, так как часть целевой аудитории предпочтёт временно снимать жильё, а накопления положить на выгодные депозиты с большими ставками. Как только ситуация изменится в сторону снижения ставки процента, когда вклады станут менее выгодными, а ипотека — доступнее, соответственно, активизируются покупки. Такой прогноз сделал коммерческий директор «Сбермаркетинга» Евгений Решетников.

— В итоге снижение спроса и предложения одномоментно приведёт к неизменности цены. Единственное исключение — варианты срочных продаж. Но их надо искать внимательно и быстро, так как дешёвые квартиры быстро вымываются с рынка, — пояснил Евгений Решетников.

Что касается вторичного ИЖС, то тут наблюдается ощутимая стагнация. Единственный драйвер рынка — льготная ипотека, и там её нет. Кроме того, ближе к зиме на продажу выводят «проблемные» вторичные дома. Под снегом и грязью проще скрыть конструктивные изъяны. Зачастую они и являются истинной причиной продажи со скидкой. Так охарактеризовал ситуацию на рынке руководитель строительства проекта «Моё пространство» Сергей Колесников.

— Поэтому реальные объекты в цене не изменятся. Их будет сильно меньше, учитывая возрастающий спрос на аренду в ИЖС. А к дешёвым объектам следует относиться с подозрением — и брать с собой на просмотр профильного специалиста. Реальное снижение цен может произойти не раньше середины следующего года, когда ЦБ РФ планирует реальное снижение ставки процента, — добавил Сергей Колесников.

Таким образом, продавцы, которым нужно быстрее продать квартиру, увеличивают дисконты. Это объяснимо. Срок экспозиции жилья увеличивается, так как потенциальных покупателей стало меньше. Доступность ипотеки снизилась, а необходимая сумма на руках есть далеко не у всех желающих купить квартиру. Таким образом, сейчас можно найти хорошую квартиру по привлекательной цене. Правда, в том случае, если продавцу нужны деньги сейчас и он не хочет откладывать продажу до лучших времен. К концу осени таких вариантов с дисконтами может стать больше. При этом в общем принципиально цены не меняются и заметного снижения в целом по рынку риелторы и девелоперы не ждут.