Купить квартиру или арендовать. Что сейчас выгоднее

У аренды есть несколько крупных плюсов. Не нужно собирать стартовый капитал для первого взноса банку по ипотеке — только деньги на оплату от одного до трёх месяцев аренды. Договор найма оформляется в простой письменной форме; отсутствуют серьёзные обязательства. Нет нужды проводить ремонт, покупать мебель. При необходимости нетрудно быстро сменить жильё. И в это время можно откладывать деньги. Об этом рассказала заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.

Она озвучила и минусы аренды

Так, плата за наём — это потерянные деньги. Если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение может быть расторгнуто раньше срока и придётся искать другое жильё; арендную квартиру далеко не всегда можно обустроить по своему вкусу. Меняя места жительства, нужно проходить адаптацию: прикрепление к поликлинике, запись в детсад или школу.

Аренда студии в среднем стоит 46–57 тыс. рублей, однокомнатной квартиры — 52–66 тыс., двухкомнатной — 67–87 тыс., трёхкомнатной — 76–123 тыс.

— Аренда выгоднее для тех, у кого место жительства может измениться, например из-за работы или планов переезда в другой город. Также это вариант для тех, кто хочет жить в какой-либо определённой локации, но пока не может позволить себе покупку недвижимости в этом месте. Если нет уверенности в долгосрочных планах или финансовая нагрузка кажется чрезмерной, аренда остаётся более гибким решением. Однако, если есть возможность взять ипотеку на льготных условиях, покупка даёт стратегические преимущества, — отметил коммерческий директор «Главстрой регионы» Алексей Артошин.

Резкий рост ставок на долгосрочную аренду жилья в Москве в конце 2024 года связан не только с возросшим спросом после отмены массовых льготных программ ипотечного кредитования и удорожанием жилищных кредитов, но и с опережающими инфляционными ожиданиями собственников. В ряде районов столицы рост превысил 60% год к году, причём в лидерах подорожания традиционно бюджетные локации с устаревшим жилым фондом. Некоторая коррекция в сторону уменьшения средней ренты в январе свидетельствует о том, что аппетиты многих арендодателей завышены. В таких условиях на фоне существенного и часто необоснованного роста арендной платы приобретение квартиры в новостройке кажется более выгодной стратегией. Такое мнение высказал управляющий партнёр «Прайм лайф» Денис Коноваленко.

К плюсам ипотеки можно отнести тот факт, что сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться. Для покупки можно использовать материнский капитал, а также льготную программу «Семейная ипотека». Сама покупка квартиры контролируется банком. Значит, можно быть уверенным в её юридической чистоте. Кроме того, можно получить налоговый вычет.

— Минусы ипотеки: распоряжаться квартирой можно с разрешения банка-кредитора; дополнительные расходы (первоначальный взнос, страховка, оценка покупаемой квартиры, госпошлина, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники); ежемесячные выплаты по кредиту высоки; если нет возможности платить по кредиту, человек лишается этой квартиры; в конечном счёте покупатель жилья в кредит значительно переплачивает, — пояснила Оксана Полякова.

Сейчас на вторичном рынке проводится много альтернативных сделок. Если используется ипотека, то средний чек по ней — 4 млн рублей. Ежемесячный платёж составляет 100 тыс. рублей, а срок выплаты — 30 лет. Чтобы выплачивать такой кредит по текущей рыночной ставке, доход должен быть в среднем 170 тыс. рублей (при условии, что у клиента нет иных текущих кредитных обязательств). Такие цифры привела эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости» Елена Санникова.

— Однозначно стоит покупать квартиру, если у вас есть возможность взять льготную ипотеку. В таком случае вы получаете доступный кредит, ставка по которому ниже, чем по депозитам. При отсутствии подобной возможности необходимо смотреть по обстоятельствам. Если наличных средств нет и не предвидится, то вариант ипотеки всё равно рациональнее, если жильё нужно для проживания. Если же наличные есть или ожидаются в ближайшее время, то лучше выбрать вариант аренды, а средства положить на депозит до завершения периода высоких ставок, — рассказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

Если говорить о жилье, то сейчас оптимальный вариант — купить землю рядом с городом и построить себе дом. Такое мнение высказал основатель девелоперской компании «Тоннэкс груп» Василий Лавров. Это будет относительно рынка недорого. Если же точно нужна квартира, то, по его мнению, стоит подождать до середины 2026 года.

Купить квартиру выгоднее и в том случае, если у вас есть актив (например, квартира или дом), который можно реализовать и быстро погасить ипотечный кредит. По факту здесь речь идёт о займе на короткий срок, но в таком формате, чтобы не загонять вас в жёсткие рамки и дать возможность продать ваш актив по рыночной стоимости, без существенного дисконта. Такую рекомендацию дал директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.

— Собственное жильё — это не выгодное вложение денег, а защитный актив, который позволяет сохранить капитал на горизонте 30–50 лет, несмотря на кризисы в экономике или личных финансах. Арендное же жильё — услуга по проживанию в определённом месте на определённое время. То есть это в чистом виде потребление, которое не может быть выгодным либо невыгодным, — считает управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

Если клиент попадает под действие льготных ипотечных программ — семейной ипотеки, которую можно получить на всей территории России, а также ИТ-ипотеки или дальневосточной и арктической ипотеки, которые действуют не во всех регионах, — то ему выгоднее купить квартиру в кредит. Взять, к примеру, двухкомнатную квартиру в Новой Москве стоимостью 12 млн рублей с суммой кредита 10 млн рублей. По условиям программы семейной ипотеки на 30 лет под 6% годовых ежемесячные платежи за неё будут составлять до 60 тыс. рублей. Такие цифры привёл директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.