Лизинг или рассрочка. Какие есть альтернативы ипотеке и чем они интересны

К началу 2025 года останутся такие меры поддержки рынка жилья, как рассрочки, льготные кредитные программы, а также программы субсидирования, не влияющие на стоимость объекта недвижимости. Об этом рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин.

— В моём понимании удобная рассрочка должна обладать следующими характеристиками: доступный порог входа, 10–20% от стоимости объекта, и комфортный график платежей — два раза в год по 5–10% от стоимости на период строительства, — добавил Вадим Бутин.

Оставшиеся 50% покупатель может внести перед вводом дома в эксплуатацию. Это позволяет дополнительно зарабатывать на инвестировании собственных средств в различные финансовые инструменты.

— Альтернативные ипотечные предложения, хотя их и сложно назвать полноценными ипотечными продуктами, представляют собой своеобразную форму рассрочки, предоставляемую застройщиками. Такие программы универсальны и подходят всем клиентам, включая тех, кто рассматривает покупку недвижимости как инвестицию, — рассказал коммерческий директор BM GROUP DEVELOPMENT Дмитрий Павлов.

Сейчас в качестве «замещения» ипотеки популярны программы рассрочки с сопоставимой величиной первоначального взноса. На рынке можно встретить варианты без удорожания квартиры либо с минимальной наценкой, с небольшим — от 20% — первым взносом и выплатой остатка ближе к сдаче или после сдачи проекта. На эти моменты обратил внимание вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.

По его словам, для девелоперов рассрочки являются основным драйвером продаж, в среднем доля таких сделок достигла 40%. Однако по проектам разного класса и в разной степени готовности картина отличается

В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остаётся на уровне 20–30%, а по новым стартам — уже более 50%.

В последнее время активнее стали обсуждаться такие альтернативы ипотеки, как рассрочка и лизинг. Впрочем, тут нужно учитывать несколько нюансов. Подобные программы имеют свои преимущества перед покупкой в кредит, но подходят далеко не всем.

Среди плюсов рассрочки, как правило, отсутствие процентов. Среди минусов — высокие платежи (рассрочка не выдаётся, как ипотека, лет на 30, как правило, её срок — до конца стройки, то есть два-три года). На эти моменты обратила внимание генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

— Как правило, объектов, которые можно купить в рассрочку, у застройщиков немного. Потенциальному клиенту нужно успеть их получить. Если же рассрочка распространяется на все объекты, то она, как правило, просто заложена в стоимость. Следующий момент — оформление. Здесь есть жёсткие санкции за невнесение платежей в срок, так как в цепочке взаиморасчётов между застройщиком и клиентом отсутствует «гарант», банк. Это риски, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Программы рассрочки подходят клиентам, которые для покупки квартиры в новостройке продают уже имеющуюся недвижимость. На вырученные деньги они могут единовременно закрыть весь свой долг либо его большую часть, а на остаток взять небольшой ипотечный кредит. Об этом рассказала директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.

Рассрочка, по её словам, также выгодный инструмент и для пар, планирующих увеличение семьи. Сначала с помощью этого механизма они могут приобрести желаемую квартиру, а потом после рождения ребёнка закрыть долг кредитом по семейной ипотеке со льготной ставкой 6%.

— Если говорить о лизинге, то тут плюсы — не нужно платить сразу и за ипотеку, и за аренду. Минусы — это дополнительные ограничения. Например, недвижимость должна быть учтена в Росреестре в качестве жилой; если недвижимость находится на первичном рынке, то она должна быть полностью достроена, квартира должна быть пригодна к проживанию, не должна находиться под арестом или в залоге, должна быть не в аварийном здании, которое не требует капитального ремонта. Кроме того, у объекта недвижимости не должно быть незаконных перепланировок, — добавила Яна Глазунова.

Кроме того, она отметила, что если ипотеку можно взять на срок до 30 лет, то лизинг предоставляется максимум на 10.

— Лизинг недвижимости применяется реже, чем рассрочка. Это связано с тем, что застройщики стремятся реализовать свои объекты до момента их сдачи в эксплуатацию, — отметила руководитель отдела продаж девелоперской компании «Эволюция» Елена Горячева.

Лизинг открывает для застройщиков новые возможности, позволяя привлечь клиентов, которым недоступна ипотека. При этом жильё остаётся в собственности застройщика до полного погашения задолженности, что позволяет получать дополнительный доход от лизинговых платежей. На эти моменты обратил внимание основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

Для покупателей с нестабильным доходом или небезупречной кредитной историей лизинг становится привлекательным вариантом благодаря сниженным требованиям к первоначальному взносу и более гибким условиям по сравнению с ипотекой.

— Однако схема несёт и определённые риски. Застройщики сталкиваются с необходимостью обладать значительными финансовыми ресурсами для реализации таких проектов и рискуют столкнуться с неплатёжеспособностью клиентов, — пояснил Денис Астафьев.

Он добавил, что для покупателей основной риск заключается в том, что до завершения выплат они не становятся собственниками жилья. В случае нарушения условий договора они могут лишиться недвижимости. Кроме того, законодательная база, регулирующая жилищный лизинг, пока остаётся недостаточно проработанной.