Каждый второй собственник хотя бы раз задумывался о перепланировке своих дома или квартиры. Объединить кухню с комнатой, перенести ванную, снести стену, обустроить гардеробную или вообще сделать выход на балкон или лоджию во весь проем и так далее.
Что разрешено, а что запрещено переделывать в жилых и нежилых помещениях, как не нарушить закон, рассказывает кадастровый инженер, эксперт по недвижимости, основатель «Бюро Кадастровых Услуг» Алексей Бурмистров.
Перепланировка — это не просто косметический ремонт, а изменение технико-экономических характеристик недвижимости. Такие работы затрагивают интересы других собственников, инженерные сети и безопасность всего здания. Именно поэтому любые переустройства должны соответствовать требованиям сводов правил (СП) и проводиться в рамках закона. В частности, в столице – в рамках Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Нарушение этих норм — прямой путь к отказу в регистрации, штрафам и судебным разбирательствам.
Что разрешено
Разберемся подробнее в тонкостях проблемы. Итак, какие изменения разрешено проводить во внутреннем пространстве домов и квартир? Только такие, которые не затрагивают несущие конструкции и не нарушают санитарные, строительные и пожарные нормы.
К таковым относятся:
- снос или установка ненесущих перегородок;
- изменение размеров жилых помещений при сохранении назначения;
- объединение санузла, если он не выходит за пределы мокрой зоны;
- демонтаж встроенной мебели (тех же шкафов, антресолей), не отраженной в поэтажном плане;
- перенос электроплит, мойки, сантехники — при сохранении привязки к стоякам;
- зонирование — например, гардероб или кладовая вместо части коридора.
Такую перепланировку можно согласовать по эскизу — без проекта
Нужно ли узаконивать
Любые конструктивные изменения в квартире требуют узаконивания. Все работы, влекущие изменение планировочной структуры, обязаны быть внесены в Росреестр через технический план, оформленный кадастровым инженером. Факт того, что «все разрешено», не отменяет обязанности пройти процедуру. Она не сложная, как многим кажется.
Алгоритм действий по узакониванию перепланировок состоит из нескольких этапов:
- согласование проекта или эскиза;
- получение акта;
- изготовление техплана;
- подача на регистрацию изменений в ЕГРН.
Без этих шагов квартира будет числиться с устаревшими характеристиками, что может стать проблемой при ее продаже или получении ипотеки.
Что строго запрещено
Под запретом любые изменения, угрожающие конструктивной безопасности или системам жизнеобеспечения. Главное – не наломать дров.
Итак, что категорически нельзя делать в помещениях:
- снос несущих стен и колон, «мешающих» хозяевам;
- демонтаж или пробивку проемов в несущих стенах без проектного обоснования;
- объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
- перенос санузла на территорию жилой комнаты;
- обустройство санузла над кухней соседей снизу;
- установка сантехники и радиаторов на балконах и лоджиях;
- перекрытие вентиляции, дымоходов, стояков;
- создание выходов на чердак, крышу или подвал без разрешений;
- и некоторые другие действия.
Весь список запрещенных перепланировок можно найти в статье 25 Жилищного кодекса.
Некоторые вещи нельзя согласовать в принципе. Такие работы считаются неузакониваемыми. Все перепланировки, произведенные с нарушениями законодательства, в любом случае подлежат демонтажу. Причем — за счет собственника.
Так что, если вам не по карману дополнительные расходы, не нужны проблемы, и вы не хотите, чтобы пострадали не только вы, но и ваши соседи (а примеров, когда из-за самовольного сноса несущих стен разрушается многоквартирный дом, — немало), – обратитесь за помощью к специалистам.
Какие санкции последуют
Основные положения закона, который регулирует наложение штрафов как раз за самовольную перепланировку, заключены в статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Они предусматривают, что за несанкционированные вольности по переустройству помещений:
- физлицо может быть оштрафовано на суммы от 2 000 до 2 500 рублей;
- юридическое лицо — до 50 000 рублей (в Москве и Санкт-Петербурге суммы много выше).
Кроме штрафа, недобросовестным жильцам выдается предписание Государственной Жилищной инспекции вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не исполнить законное требование, управляющая компания или прокуратура могут инициировать обращение в суд. В нашей стране уже имеются прецеденты, когда людей выселяли из квартир как раз из-за опасной перепланировки, а их жилье продавалось с торгов.
Если по вине самовольных перепланировщиков произошло разрушение жилья других собственников в многоквартирном доме, то пострадавшая сторона также может обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства. А если из-за неправомерных действий горе-строителей появились человеческие жертвы, вообще возбуждается уголовное дело.
Купля-продажа жилья с перепланировкой: что нужно знать
Перед сделкой купли-продажи, которая оформляется нотариально, обеим сторонам необходимо убедиться в ее юридической чистоте. Продавцу нужно оформить все конструктивные изменения, которые он во время владения данной квартирой в ней произвел, официально: через согласование и внесение изменений в ЕГРН. А покупателю следует в обязательном порядке проверить, есть ли расхождения между техпаспортом и фактической планировкой жилья.
Банки часто отказывают в ипотеке, если в продаваемых помещениях выявлены незаконные изменения. Кроме того, последнее обстоятельство может повлечь за собой приостановление регистрации сделки.
Если же вы все-таки купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, помните — все последствия такого поступка ложатся на вас. В соответствии с законодательство, именно вам придется или легализовать выявленные изменения, или возвращать все в прежнее состояние (в случае, если они произведены с нарушениями буквы закона). И делать это уже за свой счет.
«Перепланировка — это не просто про комфорт, а про юридическую ответственность. С 2024 года контроль за такими изменениями в нашей стране усилился, а подать на регистрацию сделки с «нечистой» планировкой стало гораздо сложнее. Совет кадастрового инженера: перед любыми действиями проверьте — можно ли это сделать по закону. А после — не забудьте узаконить. Цена ошибки — это не только штраф, но и судебная волокита, невозможность продать квартиру и проблемы с банком», — говорит эксперт.
Комментарии