Роковая ошибка. Как не потерять деньги при покупке квартиры или дома

Ещё на стадии выбора жилья многие собственники задаются вопросом, насколько оправдана цена той или иной квартиры. Стоимость внешне похожих объектов иной раз значительно различается. При этом покупка дешёвой квартиры в конечном итоге может оказаться совсем невыгодной.

— Надо учитывать, например, увеличение стоимости жилья при рассрочке или при ипотеке с субсидированием. Необходимо точно рассчитать свои финансовые возможности при покупке на таких условиях. Стоит насторожиться и при виде больших акций «скидка на накидку». Не стоит вестись на такие «заманчивые предложения» — достаточно просто быть в рынке и понимать реальную стоимость квадратного метра и объектов недвижимости. На фоне роста себестоимости застройщик может экономить на материалах, инженерии и отделке

Она обратила внимание, что сдвиги на полгода и более при сдаче объекта — далеко не редкость. Это тоже нужно учитывать при выборе квартиры на стадии строительства. Особенно если жильё важно получить в ближайшее время.

К тому же при выборе первичной недвижимости многие покупатели меньше внимания уделяют проверке документов. Считается, что на вторичном рынке важно проверить историю квартиры, чтобы избежать проблем с бывшими собственниками или зарегистрированными жильцами. На первичном рынке играет роль фактор доверия к застройщику — и покупатели нередко относятся к документам формально. Это большая ошибка. Даже если дом ещё не построен, проблемы у будущего жилья уже могут быть.

— Чтобы не потерять деньги, нужно заказать юридическую проверку: профессионалы проверят проектную документацию, договор, разрешение на строительство, землю. Также нужно изучить документацию на сайте застройщика и в ЕИСЖС — разрешения, заключения экспертизы, графики, архитектурные решения, — пояснила Татьяна Подкидышева.

В договоре покупателя должно насторожить отсутствие конкретных сроков сдачи объекта или сильно увеличенные сроки, хотя менеджеры уверяют, что на самом деле объект будет сдан раньше.

Ещё один тревожный звонок, по словам Татьяны Подкидышевой, — это прописанные «размыто» условия передачи ключей. Также нужно обратить внимание на отказ от ответственности за перенос сроков в одностороннем порядке; необоснованные штрафы за отказ от договора; отсутствие эскроу-счета или неполную цену объекта, которая идёт на эскроу-счет. Это значит, что деньги идут полностью или частично напрямую застройщику, что рискованно.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно очень тщательно проверять документы и юридическую чистоту квартиры. Тем не менее многие покупатели сталкиваются с проблемами, о которых и не подозревали. Например, покупают квартиру с долгами по ЖКХ и полностью их оплачивают.

— Не купить квартиру с долгами совсем несложно. Перед сделкой достаточно попросить предыдущего собственника предоставить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ. Её можно получить в управляющей компании. Но далеко не все до сих пор знают о том, что новый собственник обязан оплачивать не все задолженности предыдущего, даже если приобрёл объект, за которым есть долг. В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ к новому собственнику могут перейти только долги за капитальный ремонт, поскольку они привязаны к объекту недвижимости. Всё остальное является проблемой конкретного человека, на чьё имя было зарегистрировано жильё. Даже если он, например, продал квартиру с внушительной задолженностью по ЖКХ (кроме капитального ремонта), управляющая компания будет требовать деньги с него, а не с нового собственника, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Взносы на капитальный ремонт везде оплачиваются по-разному. Где-то они входят в общую квитанцию за коммуналку, где-то идут отдельной платёжкой. Это тоже необходимо учитывать, чтобы не оказаться в ситуации, когда придётся гасить чужие долги.

— Обязательно попросите у предыдущего собственника показать вам стандартную платёжку, если в ней нет строчки «взнос на капитальный ремонт», то он также будет должен предоставить справку об отсутствии задолженности из той организации, куда поступают платежи за капитальный ремонт, — рекомендовал Петр Гусятников.

Первая и самая частая ошибка при выборе загородного дома — недостаточная проверка земельного участка и правового статуса строения. В отличие от квартир, дом может стоять на участке с неподходящим назначением. Например, «для ведения сельского хозяйства» вместо «для индивидуального жилищного строительства». Это ограничивает возможность регистрации, получения прописки, а также подключения коммуникаций. Кроме того, нередки случаи, когда дом фактически построен, но не зарегистрирован в Росреестре или построен с нарушениями — и по документам вообще не существует. На эти моменты обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Вторая важная тема — коммуникации и инфраструктура. При выборе дома покупатели часто полагаются на заверения продавца: «Газ подведут через год», «Скважина отличная», «Дорогу уже начали строить». Однако на практике это могут быть пустые обещания. Покупка дома без централизованного водоснабжения, канализации или с нестабильной электросетью превращает комфортную загородную жизнь в постоянную борьбу с бытом. Проверка наличия и правомерности всех подключений — обязательный этап перед покупкой.

Не меньше сложностей возникает и с ипотекой на ИЖС. Не все банки охотно кредитуют покупку готового дома — особенно если он построен по индивидуальному проекту или на неоформленном участке. Даже если банк одобряет сделку, оценка дома может быть существенно занижена — и покупателю придётся покрывать разницу из собственных средств. Также важно понимать, что страхование дома в ипотеку обходится дороже, чем квартиры, и его условия могут отличаться.

— Серьёзной проблемой остаётся и юридическая чистота сделки. В случае с ИЖС больше вероятность столкнуться с «серой» историей: дом построен самовольно, есть доли у несовершеннолетних, участок передан по наследству без вступления в права. Без юриста такие нюансы сложно заметить, но последствия могут быть серьёзными — от запрета на регистрацию до сноса строения, — обратил внимание Максим Лазовский.

Тем самым, несмотря на снижение ставок и повышенный интерес к частным домам, покупка недвижимости ИЖС требует особенно внимательного подхода. Проверка участка, документов на дом, коммуникаций, истории права собственности и условий ипотечного договора — всё это критически важно. Без профессиональной юридической и технической оценки покупка дома может обернуться долгими судебными тяжбами или просто разочарованием в мечте о загородной жизни.