С 1 июля начнётся ценовой переворот на рынке недвижимости: Что подорожает, а что подешевеет

Сейчас застройщики уже и так делают скидки в индивидуальном порядке и проводят различные акции. К сентябрю они смогут разработать какие-то дополнительные программы стимулирования для поддержания темпов продаж в партнёрстве с банками. Новостройки особо дешеветь не могут в данной ситуации из-за многих факторов. Среди них себестоимость строительства и проектное финансирование. Такой прогноз сделал руководитель офиса "Новослободское" агентства "ИНКОМ-Недвижимость" Денис Васильев.

— С 1 июля 2024 года завершат свою деятельность программа "Господдержка-2020" и ряд программ льготной ипотеки. И это событие сильно скажется на рынке недвижимости, поскольку госпрограмма компенсировала банкам часть затрат. Соответственно, клиенты получали более выгодные процентные ставки по ипотеке

С июля при стоимости жилья 10 миллионов и первом взносе 30% кредит на 20 лет под 18% годовых будет стоить 108 тысяч рублей в месяц, тогда как при льготной ипотеке платёж составлял бы 50 тысяч. Так что экономкласс точно начнёт дешеветь после отмены льготной ипотеки, но очень плавно и медленно. Такое мнение высказал эксперт рынка недвижимости, автор телеграм-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

— По нашим наблюдениям, на массовом первичном рынке Москвы — условно до 380 тыс. рублей за квадратный метр — в общем числе ипотечных заёмщиков только 30% берут рыночные кредиты. 70% используют льготные программы. Чаще всего это семьи с двумя детьми или больше, а также IT-специалисты. Среднемесячный платёж по таким кредитам колеблется в диапазоне от 45 до 115 тыс. рублей в месяц — в зависимости от размера первоначального взноса и стоимости квартиры, — рассказал основатель агентства SOKOLNIKOV Estate Артур Сокольников.

В сегментах бизнес и премиум, где цена квадратного метра начинается от 400 тыс. рублей, субсидированные ипотеки задействованы не более чем в 10% сделок от общего числа. Покупателям выгоднее взять рассрочку у застройщика — беспроцентную либо с минимальной наценкой. После окончания программы льготной ипотеки в том виде, в котором она действует сейчас, количество сделок на рынке эконом- и комфорт-класса может сократиться до 50%. На бизнес- и премиум-сегменты рынка, скорее всего, отмена субсидированной программы никак не повлияет. Но покупатели будут чаще рассматривать ЖК на начальных стадиях строительства — там более привлекательные цены. Такой прогноз сделал Артур Сокольников.

После отмены льготных программ условия по ипотеке станут хуже. Спрос будет смещаться в сторону низкобюджетных лотов и перетекать из Москвы в Московскую область. В старых границах столицы постепенно возникнет дефицит студий, однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. До конца года они могут подорожать на 10–15%. Такое мнение высказал директор направления "Новостройки" агентства "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

— Многокомнатные квартиры будут ждать своих покупателей с альтернативными сделками, то есть тех, кому придётся брать минимальный кредит после продажи квартиры на вторичном рынке. В целом стоимость квартир в новостройках будет расти в пределах инфляции и по мере готовности проекта, — пояснил Валерий Кочетков.

Артур Сокольников считает, что могут подорожать востребованные ЖК с постоянным высоким спросом. Подешевеют в первую очередь переоценённые проекты. На наш взгляд, объекты категорий эконом и комфорт могут немного просесть в цене. Предложение в сегментах бизнес, премиум, люкс и делюкс будет только дорожать.

Квартиры на вторичном рынке начали немного дешеветь с осени 2023 года. По словам Дениса Васильева, этот процесс небыстрый, в отличие от роста стоимости. Пока цена не компенсирует удорожание ипотеки, рынок так и будет пассивным. Цены на квартиры продолжат постепенно опускаться — примерно по 1% в месяц. Соответственно, продавцы сейчас для успешной реализации своих квартир должны наперёд закладывать цену с учётом ожидания покупателей.

— При этом на рынке наблюдается дефицит квартир в состоянии "заезжай и живи" — то есть с качественным ремонтом. Особенно в районах с преимущественно старым жилым фондом. Такие объекты востребованы, и можно сказать, что дешеветь они будут медленнее. Уникальные квартиры также не теряют в стоимости. Всё остальное, что относится к масс-сегменту, не имеет сейчас такого спроса, чтобы держать цену или её повышать, — добавил Денис Васильев.

В условиях отмены льготной ипотеки мы, вероятно, столкнёмся с разнонаправленными трендами внутри одного типа недвижимости. Такое мнение высказал сооснователь и генеральный директор Фонда Бридж Максим Федотов.

По его мнению, дорожать будут те квартиры, которые обладают конкурентными преимуществами — хорошей инфраструктурной доступностью, видами, удобной планировкой и другими качествами. Таким образом, внутри каждого сегмента рынка будет происходить расслоение: с одной стороны, мы видим большое предложение, а с другой — уменьшение субсидирования спроса. Это усилит конкуренцию между вариантами внутри каждого типа недвижимости. На вторичном рынке нет большого потенциала для роста цен. Скорее всего, он будет стагнировать.

— На первичном рынке, напротив, больше перспектив для роста, особенно в сегментах бизнес- и элитной недвижимости. Но и здесь важно учитывать, что рост будет происходить у тех застройщиков, которые могут предложить покупателям маркетинговые акции, включить скидки, рассрочку или первый взнос в стоимость квадратного метра, — считает Максим Федотов.

На рынке загородной недвижимости в июле сильно ничего не изменится. В первый месяц цены зафиксируются. Застройщики и клиенты займут выжидательную позицию. Тем более что рынок ИЖС летом всегда имеет сезонный спад. Дальнейшие события зависят от возможного введения единой ипотеки ИЖС, её формата и условий. Минстрой говорил о её запуске в июле. Если она будет соразмерна льготной ипотеке по условиям, то в августе и сентябре мы увидим повышение до 5–10% из-за роста цен на материалы и работы при условии сохранения спроса, который поддержит новый льготный продукт. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— Если же нового ипотечного продукта не будет, то цены зафиксируются. Компенсировать возросшие издержки, равно как и проводить акции, стимулировать клиентов "продлением льготной ипотеки за счёт застройщика", девелоперы будут за счёт своей маржи. В итоге просто будет сокращаться предложение, сохраняя при этом текущую равновесную цену, — добавил Максим Лазовский.