Семейная ипотека в 2026 году: кто может взять, условия, изменения с 1 февраля

Семейная ипотека — это программа, дающая возможность семье с ребёнком до семи лет или с ребёнком, имеющим инвалидность, получить кредит на жильё по сниженной процентной ставке — 6%, где разницу между льготной ставкой и рыночной компенсирует банкам государство. С её помощью граждане могут приобрести в основном, за очень редким исключением, только новую квартиру или дом, а также потратить средства от неё на строительство жилища.

Ожидалось, что новые условия изменят семейную ипотеку в лучшую сторону, например, появится возможность оформить её при наличии детей до 14 лет, как поручал президент, однако изменения только ужесточили правила выдачи займа.

Со следующего года семья сможет получить на одного ребёнка только одну ипотеку на льготных условиях. Если раньше оформить её мог каждый из супругов, главным было не привлекать второго созаёмщиком, то теперь второй супруг обязан им стать, а следовательно, лазейка становится больше недоступной.

Однако это требование не распространяется на родителей, не состоящих на момент заключения договора в официальном браке, а значит, у каждого из них всё так же остаётся право получить льготную ипотеку. Правда, в таком случае банк будет учитывать доход только одного родителя и его может оказаться недостаточно для выдачи займа.

«Донорская» ипотека представляет собой процесс оформления договора на человека, у которого есть право на получение семейной ипотеки, как правило, имеется ребёнок до семи лет. В таком случае его созаёмщиком становится тот, кто собственно и покупает жильё. Обычно привлекали родственников или друзей, у которых были дети нужного возраста и которые ещё не использовали ранее своё право на получение семейной ипотеки.

Но теперь такое провернуть больше будет невозможно, так как заёмщиком и созаёмщиком обязаны быть оба родителя. Поэтому, чтобы тому, у кого нет права на льготный заём, всё-таки как-то провернуть такую схему, придётся искать разведённого родителя с ребёнком до семи лет, что кажется очень сложным.

Однако всё же привлекать третьих лиц в качестве заёмщиков в одном случае будет можно — если недостаточно семейного дохода.

Так как цены на жильё выросли, а лимиты на приобретение недвижимости не позволяли купить жилплощадь желаемого размера (12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальной России), некоторые заёмщики прибегали к так называемой комбо-ипотеке — когда часть, которая выходит за пределы этих лимитов, бралась по рыночной ставке.

И так как ставки стали постепенно снижаться, у граждан появилось желание рефинансировать кредит, но сделать это было до недавнего времени невозможно, ибо по условиям Минфина это считалось новой семейной ипотекой, а оформить её второй раз на того же ребёнка нельзя. Либо вам просто пересчитают весь кредит по рыночной ставке, в том числе и ту часть, которая была взята под 6%.

Но, согласно новым правилам, рефинансирование станет возможным и банки будут отдельно учитывать льготную часть и переоформлять по сниженному проценту только обычную часть кредита.

Программа семейной ипотеки всегда распространялась только на новостройки. Однако не так давно её действие расширили — и в 2026 году у семей с детьми будет возможность приобрести жильё и на вторичном рынке, но не везде.

Взять вторичку с господдержкой можно только в тех населённых пунктах, где не строится вовсе новое жильё либо очень мало, что его недостаточно для удовлетворения потребности населения в новостройках — в городе за год построили не больше двух домов.

К тому же квартира должна быть расположена в многоквартирном доме не старше 20 лет и дом не должен быть признан аварийным.

Со списком населённых пунктов, где разрешено взять вторичку под семейную ипотеку, можно ознакомиться на сайте ДОМ.РФ.

Условия семейной ипотеки на второго ребёнка ничем не отличаются, те же. Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО, до 6 млн рублей — для остальных регионов.

Максимальный срок семейной ипотеки программой не установлен, поэтому он зависит от конкретного банка.

Однако, чтобы ещё раз воспользоваться семейной ипотекой при рождении второго ребёнка, необходимо соблюсти одно условие: предыдущий кредит должен быть погашен.

Когда-то действовало ещё одно требование: новое жильё должно быть больше предыдущего, но его отменили.

Иногда лимита в шесть миллионов не хватает, и граждане оформляют так называемую комбо-ипотеку. Например, жильё стоит 10 миллионов, первоначальный взнос — два миллиона, оставшаяся часть идёт в кредит. Но так как лимит всего шесть, а нужно восемь, оставшиеся два миллиона берутся по рыночной ставке.

И если в будущем ставка снижалась, рефинансировать такую комбо-ипотеку вы не могли. Однако теперь это разрешено делать.

Поэтому если в 2024–2025 годах вы приобрели жильё по такой схеме и у вас высокая процентная ставка на превышающую часть лимита, то вы можете воспользоваться рефинансированием и удешевить свой кредит.

Введение предложенных Минфином правил ожидается в следующем, 2026 году, а именно с 1 февраля. До этого момента действуют настоящие правила, а значит, пока ещё есть время второму супругу, если он не выступал созаёмщиком, оформить ещё одну ипотеку.

Условия семейной ипотеки были и пока остаются следующими:

Процентная ставка — не выше 6%. Может быть ниже, но выше — ни в коем случае, на это банки права не имеют.

Срок — до 30 лет. Нижний порог банки устанавливают сами, и обычно он составляет 1–3 года.

Первоначальный взнос — от 20%. Однако найти предложение с таким ПВ будет очень сложно. Так как семейная ипотека — это самая популярная льготная программа, банки повышают размер первоначального взноса, чтобы снизить поток желающих.

Максимальная сумма — 12 млн рублей для покупки жилья в Москве, Санкт-Петербурге и их областях, 6 млн — в остальной России. Но есть вариант комбинированной ипотеки, о которой мы уже достаточно подробно рассказали ранее.

По семейной ипотеке можно приобрести квартиру в новостройке, частный дом (построить), а также квартиру на вторичке, если в городе, в котором клиент хочет взять жильё, нет или почти нет новостроек (строится до двух новостроек в год).

Право на семейную ипотеку есть у семьи с хотя бы одним ребёнком до семи лет, у семьи с двумя и более детьми младше 18 лет и у семьи с ребёнком-инвалидом.

Некоторые эксперты считают, что ужесточение правил, согласно которым семья сможет взять только одну ипотеку, вызовет волну разводов, чтобы сохранить за обоими родителями право на получение льготного займа. Также прогнозируется и снижение числа официальных браков — по тем же причинам.

Другие эксперты соглашаются с волнениями, но заверяют, что массово супруги к таким мерам прибегать не будут. И, конечно, помимо таких, не совсем приятных последствий изменений есть и положительные моменты, как, например, возможность рефинансирования.

Рефинансирование позволит заёмщикам снизить финансовую нагрузку. По словам Алексея Ниденса, заместителя генерального директора «Дом.РФ», изменения, внесённые Минфином России в условия программы «Семейная ипотека», призваны повысить её адресность, а также помочь семьям, оформившим комбинированные кредиты, снизить нагрузку на семейный бюджет.

Правила выдачи семейной ипотеки ужесточаются правительством ещё с 2024 года. Эти изменения делают условия выдачи льготного кредита более адресными для того, чтобы получить такую ипотеку имели возможность исключительно те, кто реально нуждается в жилье, и исключить случаи, когда квартиры приобретаются с целью инвестиции — для сдачи в аренду или перепродажи.

Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает нововведения правильными, так как суть ипотеки — решить жилищную проблему, а не купить на льготный кредит квартиру, а потом перепродать её или сдавать внаём.