Со следующей недели изменятся условия получения ипотеки. Как отреагируют цены на недвижимость

С 6 августа завершилось действие механизма повышенного возмещения банкам по льготным ипотечным программам — семейной, дальневосточной и арктической. Теперь осталась лишь базовая компенсация, и маржа банков существенно сократилась. В результате крупнейшие банки уже повысили минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 20 до 30% и усилили требования к подтверждению доходов.

На следующей неделе процесс изменения условий выдачи ипотеки ускорится. Аналитики считают, что к крупным игрокам присоединятся и мелкие.

— Постепенно объёмы новых выдач могут упасть на 15–20%, а некоторые небольшие банки вовсе откажутся от участия в программе, — рассказал предприниматель, управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.

С 7 августа размер компенсации снова составляет ключевую ставку плюс два процентных пункта, а не плюс три, как это было последние полгода. Но за это время ситуация на рынке поменялась. На фоне общего понижения стоимости фондирования для банков сама по себе семейная ипотека больше не воспринимается как требующий дополнительной поддержки продукт. Это значит, что массовых приостановок, навязанных комиссий или отказов в одобрении, с которыми сталкивались заёмщики в начале года, теперь, скорее всего, не будет

Так видит ситуацию на рынке руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости» Вадим Бутин.

— С начала августа 2025 года банки начали ужесточать условия по семейной ипотеке. Банки, которые не будут увеличивать первоначальный взнос, вероятно, будут ужесточать минимальные требования к клиентам. Конечно, будут потенциальные заёмщики, для которых новые условия будут доступны, но поток заявок существенно снизится. Для молодых семей, которые покупают первую свою квартиру, увеличение первоначального взноса до 30,1% создаст сложности с приобретением квартир в новостройках, — рассказала исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

При этом она отметила, что ставки по ипотечным кредитам уже снизились на 5–7% по сравнению с началом года, и если ключевая ставка будет уменьшаться, то и ставки по кредитам также пойдут вниз. Даже снижение до 12–14% создаст для большинства потребителей более комфортные условия по ипотеке.

— На текущий момент лишь два банка оперативно отреагировали на снижение компенсационных выплат, увеличив минимальный первоначальный взнос по программе «Семейная ипотека» до 30%. Если первый взнос ниже указанного уровня, есть возможность добавить опцию в виде субсидирования процентной ставки застройщиком за счёт небольшого удорожания лота. Остальные кредитные организации предпочли временно воздержаться от принятия решений, не вводя существенных изменений. Некоторые из них запустили временные акции на снижение ставки по семейной ипотеке, — рассказала руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова.

По предварительной информации, банки проводят внутренние консультации для корректировки кредитной политики с учётом новых требований. Ряд банков уже поднял для заёмщиков первоначальный взнос до 30% по проектам, которые сами они не кредитуют. Предполагается, что окончательный вид обновлённых условий по выдаче ипотеки сложится в течение одной-двух недель. Об этом рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

Сокращение объёмов выдачи ипотеки неизбежно скажется на рынке недвижимости. На первичке, где до 70% сделок обеспечивались за счёт льготной ипотеки, спрос, скорее всего, охладеет. Однако застройщики будут пытаться сохранить объёмы продаж с помощью акций и субсидированных ставок, поэтому резкого падения цен не ожидается. Такое мнение высказал Денис Астафьев.

Темпы роста, по его ожиданиям, замедлятся и приблизятся к уровню инфляции. На вторичном рынке ситуация иная: здесь наблюдается приток покупателей благодаря снижению ключевой ставки. В июле количество заявок на ипотеку выросло на 36% по сравнению с июнем, и к осени возможен рост цен на 10–15% — в том числе за счёт реализации отложенного спроса.

— На стоимости жилья возможное увеличение роста отказов отразиться не должно, но вот процент одобрения может снизиться. Поэтому, пока банки сильно не ужесточили требования к заёмщикам, покупку квартиры с привлечением семейной ипотеки откладывать не стоит, — считает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.

Тем, кто планирует взять жилищный кредит, стоит быть готовыми к новым условиям. Во-первых, понадобится больший первоначальный взнос — минимум 30%, особенно при оформлении семейной ипотеки. Во-вторых, банкам теперь важна максимальная прозрачность доходов: «белая» зарплата значительно повышает шансы на одобрение.

— Также стоит обратить внимание на комбинированные схемы — часть суммы может финансироваться под 6% по льготе, остальное — по рыночной ставке. Кроме того, застройщики всё чаще предлагают временные субсидии, снижая ставку до 1–4% на первые годы, — добавил Денис Астафьев.

Альтернативный путь — участие в региональных или корпоративных программах, где сохраняются дополнительные меры поддержки. И наконец, при дальнейшем снижении ключевой ставки, до 14–16% к концу 2025 года, по прогнозу ЦБ, может появиться возможность выгодного рефинансирования уже оформленного кредита.

Отмена повышенных компенсаций для банков неизбежно приведёт к изменению требований к заёмщикам. Банки будут требовать более крупный первоначальный взнос — до 30–50% от стоимости жилья. Также может потребоваться привлечение созаёмщиков. Кроме того, банки могут отменить возможность одобрения кредита по двум документам (без справки о доходах). Лимиты кредитования начнут быстро сокращаться, что приведёт к возвращению на рынок новостроек нестабильности. Такой прогноз сделала руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева.

— Покупатели не будут уверены, успеют ли они купить квартиру по одобренным условиям, сохранится ли первоначальный взнос и хватит ли у банков лимитов для выдачи кредита под 6%. В такой ситуации банки могут начать предлагать страховки с повышенным тарифом, чтобы компенсировать свои расходы. Возможно, они также вернутся к практике взимания комиссий за выдачу льготной ипотеки, — считает Елена Кудрявцева.

Поскольку большинство ипотек на новостройки оформлялось по льготным программам, после отмены субсидий застройщикам придётся поддерживать спрос за счёт скидок, самостоятельного субсидирования процентных ставок и сдерживания роста цен на квартиры. Тем, кто планирует оформить ипотеку после 7 августа, важно внимательно отслеживать изменения: уточняйте в банках и у застройщиков, какие программы, льготы и акции ещё доступны, поскольку условия могут меняться. Такую рекомендацию дал CEO «Философт» Иван Власов.