Своя конура в Москве: Почему раскупают апартаменты в 4 квадрата и жилые гаражи

Москва — город, где каждый метр на вес золота. Но даже здесь, в бетонных джунглях с заоблачными ценами, можно найти жильё, которое стоит как подержанная иномарка. Спрос рождает предложение, поэтому на рынке появляются квартиры размером с купе в поезде, апартаменты без прописки и даже гаражи, которые владельцы превращают в подобие уютных студий. И всё это — официально выставлено на продажу, с документами и фото, где в один кадр помещается вся «квартира».

Сегодня «дешёвая квартира» в Москве — это не про старый фонд или окраины. Всё чаще это что-то совершенно иное. Мини-студии в бизнес-центрах, микроквартиры на восемь квадратов и апартаменты, где кровать складывается в стену, — всё это вполне реальное предложение на рынке. Такие лоты покупают не только те, кто мечтает о своей крыше над головой, но и инвесторы, надеющиеся заработать на «метрах XXI века».

Больше всего дешёвых предложений в сегменте апартаментов и студий

Они выглядят как обычные квартиры: в комплексах стеклянные фасады, лифты, охрана, всё по-взрослому. Разница — юридическая: это нежилой фонд. Здесь нельзя прописаться, а тарифы на коммуналку чуть выше. Зато цена ниже на 15–25 %, и многие закрывают глаза на формальности. Однако под сдачу в аренду или для жизни одному — самое то.

Один из наиболее «жёстких» вариантов продаётся в ЖК в районе Отрадное на северо-востоке Москвы. Площадь апартаментов — 4,5 квадратных метра. В жилище есть унитаз, раковина и стол со стулом. Про место для кровати ничего не говорится. От метро — 1 минута. Стоимость такой крошки — 2,5 млн рублей. Можно не сомневаться в том, что студию купят под сдачу в аренду непритязательным студентам, рабочим или командировочным, для кого имеет значение цена.

Есть даже «малышки» в историческом центре Москвы. Например, продаются апартаменты-студия площадью 10 квадратов на цокольном этаже восьмиэтажного дома, построенного в 1960 году. Высота потолков составляет 2,3 метра. Стоимость — чуть менее 2 млн рублей. Продавец сообщает, что внутри апартаментов нет ремонта, что «даёт вам полную свободу для реализации своих дизайнерских идей». Также предусмотрен один совмещённый санузел.

Ещё один лот в центре Москвы — апартаменты на улице Гиляровского площадью 10 квадратных метров. Дом 1912 года. Продавец сообщает, что жилая площадь составляет 2 квадрата, два окна выходят на улицу, есть место для санузла. Стоимость «хором» — 2,3 млн.

Одним из самых маленьких жилых помещений можно считать апартамент-студию возле метро «Профсоюзная» на Большой Черёмушкинской улице. Её площадь — всего 12 квадратных метров. Студия «двухуровневая», то есть спальное место располагается на антресолях. Зато евроремонт и не спальный район. Просят за квартиру чуть более 3 млн.

В Новой Москве продаются апартаменты-студия площадью 28 квадратных метров за 2,5 млн. Жильё находится в подвальном помещении жилого дома и оборудовано под действующий хостел. Можно сказать, что это уже готовый бизнес. В той же Новой Москве в современном ЖК за 2,8 млн продаются настоящие хоромы среди апартаментов. Площадь более 34 квадратов. Это 5-й мансардный этаж 5-этажного дома. Есть лифт до 4-го этажа. Правда, есть один нюанс. Комната представляет собой конус, а самая высокая точка — 3,1 метра.

Подобное микрожильё пользуется спросом. Однако риски есть. Если дом не переведён в жилой фонд, прописаться нельзя, ипотеку дают не все банки, а перепродать потом сложнее. Юристы советуют проверять статус помещения в Росреестре и требовать поэтажный план. Однако многих покупателей трудности не пугают. Ведь для них — это шанс зацепиться за столицу.

«Продам квартиру, 8 кв. м, метро «Отрадное» — такие объявления больше не вызывают шока. Москва привыкла ко всему. Ещё несколько лет назад идея поставить кровать, кухонную плитку и душ в пространстве размером с парковочное место казалась анекдотом. Сегодня это отдельный сегмент рынка.

Да, в столице всё ещё можно купить относительно недорогую жилплощадь. Самая дешёвая квартира-студия в Москве, доступная для покупки в октябре 2025 года, продаётся за 3,75 млн рублей. Речь идёт о лоте, расположенном в деревне Марьино в Новой Москве. Его площадь — 20,8 квадратных метра.

За однокомнатную квартиру площадью 28,8 квадрата в посёлке Киевский в ТАО Москвы просят 3,8 млн. Это начальная цена лота. И есть нюанс. Продавец пишет об обременении: «В квартире проживают и зарегистрированы третьи лица, ведётся работа по снятию с регистрационного учёта и выселению согласно законодательству РФ».

Но это настоящие хоромы. Не только в новостройках появляются микростудии — по сути, аккуратные «капсулы» для одного человека. Их площадь — от 7 до 12 квадратных метров. В некоторых помещается только раскладная кровать и столик, зато всё своё. За 4–5 миллионов рублей можно стать собственником «московской квартиры», пусть даже размером с лифт. Например, студия площадью 12 квадратных метров на улице Большая Черкизовская предлагается за ₽4,5 млн.

Кто покупает такие квартиры? Молодые специалисты, студенты, иногда инвесторы, которые рассчитывают сдавать их как посуточные апартаменты.

Архитекторы шутят, что в таких квартирах можно «дотянуться до холодильника, не вставая с кровати». Но добавляют серьёзно: грамотно продуманный дизайн делает даже 8 метров функциональными.

Если микростудии — компромисс, то «гаражное жильё» — настоящий андеграунд. В Москве и области всё чаще встречаются объявления о продаже утеплённых гаражей, «переделанных под жильё». В описаниях гордо пишут: «вода, отопление, душ, интернет». Цена — от 700 тысяч до нескольких миллионов, в зависимости от запросов владельца.

Формально это не жильё. Но люди живут. Кто-то ставит там раскладушку «временно», кто-то действительно обустраивает быт: утепляет стены, делает окно, вешает занавески. В Интернете можно найти блоги о «жизни в гараже на юге Москвы». Этакий микс отчаяния и изобретательности.

Иногда такие гаражи по комфорту могут посоперничать с настоящими квартирами. Так, в Новой Москве, в посёлке Коммунарка, за 8 млн предлагают гаpаж пoлностью обopудовaнный для пocтoяннoгo и комфортного прoживания. Плoщaдь пеpвoго этaжa — 36 квадратных метров. Гoстиная — кухня с мeбелью и бытoвой тeхникой. Cанузел. Водогрей. Tёплый пол. Hа втopoм этажe в 30 квадратных метров — две спaльни. Есть пoдвал 36 квадратных метров с клaдoвой для пpoдуктов. Живи и радуйся!

Юристы, впрочем, однозначны: узаконить такое жильё почти невозможно. Гаражи относятся к нежилому фонду, и ни о какой регистрации речь не идёт. Но для некоторых это всё равно шаг вперёд — из арендного хостела в собственные, пусть и бетонные, четыре стены.

Москвичи всегда умели подстраиваться под реалии рынка. Когда квадратный метр перевалил за 400 тысяч рублей, люди начали искать обходные пути. Кому-то важно просто закрепиться в городе — иметь собственность, пусть даже крошечную. Другие смотрят на это как на инвестицию: «лучше 10 метров в Москве, чем сто в области».

Как поясняет эксперт: «Спрос на микростудии высок… Причина банальна: покупатель не может позволить большую квартиру».

Экономисты говорят: микроквартиры — симптом перегретого рынка. Государство уже пыталось ввести минимальную планку площади в 28 квадратных метров, но проекты, начатые раньше, продолжают продаваться. И пока есть спрос — появятся и новые форматы.

Дешёвое жильё — не всегда выгодное. Перед покупкой стоит проверить всё: от кадастрового номера до статуса помещения. Если это апартаменты — уточнить, есть ли возможность прописки и какие коммунальные тарифы действуют. Если микростудия — попросить поэтажный план и документы о вводе дома в эксплуатацию.

Риелторы советуют насторожиться, если продавец не даёт осмотреть объект лично или просит задаток до подписания договора. На рынке дешёвого жилья много серых схем.