Топ-5 самых выгодных способов заработать на недвижимости: Как извлечь максимальную прибыль

Покупка вторичной недвижимости под аренду всегда считалась невыгодным вложением. На выходе такая инвестиция не даёт почти никакой чистой прибыли. Если только квартира не куплена с очень хорошим дисконтом. Об этом рассказал сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

Чтобы выгодно инвестировать, в том числе в недвижимость, надо обязательно учитывать долговременные тренды на рынке. Первое по недвижимости: спрос на ипотеку снижается, поскольку ещё недавно ставки по кредитам были высокими, а стоимость жилья выросла минимум в два раза за полтора года. Второе: после пандемии проявился тренд на рост онлайн-занятости, на удалённую работу. В связи с этим можно ожидать, что покупка жилья с целью сдать его в аренду и получать на этом дополнительный доход может оправдаться далеко не всегда

По его словам, стоит очень хорошо взвесить стоимость недвижимости, свои вложения в ремонт, оценить возможности по сдаче в аренду (спрос, цена аренды и другие факторы). Если получается выйти на прибыль спустя время, то может получиться хороший вариант для инвестиций. Особенно это касается Москвы и Санкт-Петербурга, где и спрос традиционно высок и туристический поток стабилен, что наверняка обеспечит спрос на арендованное жильё.

— Если квартира покупалась на собственные деньги, то аренда приносит 3–5% годовых. Ситуация ещё больше ухудшилась после резкого роста цен на новостройки в последние годы, — рассказал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов.

По словам Николая Переславского, инвестировать в паевые фонды сейчас опасно из-за выхода западных арендаторов с рынка и, как следствие, проблем с заполняемостью складов, которые тоже часто распродаются по паям. Поэтому фактически остаётся несколько не самых простых вариантов — например, покупка стрит-ретейла, если говорить о коммерческой недвижимости.

— Со стрит-ретейлом всё относительно понятно. Идеальный вариант — покупать помещение с уже заключённым долгосрочным договором аренды либо с магазином, который снимает помещение несколько лет, но на годовых договорах. Доходность здесь пляшет от 8 до 14% годовых, — отметил Николай Переславский.

Ещё одно направление недвижимости — офисы. В 2020 году проявилась чёткая тенденция на снижение спроса, предложение таких площадей растёт и в регионах, и в столице. Этот процесс стимулируется уходом западных компаний с российского рынка, а также сокращением затрат со стороны отечественного бизнеса. То же самое касается коммерческой недвижимости даже в торговых центрах. Сейчас ситуация не самая простая. Покупка и сдача в аренду таких площадей может не оправдать себя.

— То, что может однозначно принести хороший доход, — недвижимость складская. Во-первых, в стране резко выросли онлайн-ретейл, маркетплейсы, и компании по всей стране активно развивают продажи в сети, для чего крайне востребованы складские площади и распределительные центры. Готовый РЦ большой площади с хорошими подъездными путями, рампами, возможностями складирования самой разной продукции — отличный вариант, хотя и дорогостоящий. В настоящее время сектор строительства распределительных центров переживает настоящий бум, — рассказал Фёдор Сидоров.

Ещё одно направление — склады для сельхозпродукции, которых не хватает. Это подтверждает и Минсельхоз: для полного продуктового самообеспечения и сокращения импорта стране остро не хватает соответствующих площадей (начиная от ангаров и заканчивая сложными складскими комплексами с холодильным оборудованием для длительного хранения овощей).

По словам Фёдора Сидорова, для инвестиций в этих направлениях необходим строгий расчёт востребованности в каждом конкретном регионе и понимание наличия спроса и цены за квадратный метр.

— Рынок апарт-отелей, который в меньшей степени представлен в Москве и в большей — в Санкт-Петербурге, показал себя очень достойно в последние годы. Их особенность в том, что частные лица могут приобрести полноценный номер с меблировкой в полноценной гостинице, работающей под международным или российским брендом. При этом благодаря работе профессиональной УК постояльцы не почувствуют никакой разницы по сравнению с традиционной гостиницей. Собственники в свою очередь избавлены от решения всех бытовых вопросов, которыми сопровождается посуточная аренда. Все налоги УК также платит самостоятельно. При этом доходность таких инвестиций сегодня начинается от 8% годовых для новых апарт-отелей в первый год их работы и достигает в среднем 12% годовых на пятый год работы, — рассказал Александр Шарапов.

Он добавил, что также для россиян доступны сейчас инвестиции на рынке Дубая. Там можно найти проекты, которые приносят 6% годовых в долларах.

Посуточно сдавать можно только апартаменты. В жилых помещениях это будет подходить под гостиничные услуги, которые, как известно, там запрещены.

— Это неплохое вложение по доходу, но покупка одного апартамента под аренду — это довольно сложная история, которая будет отнимать много времени. Лучше покупать хотя бы три-четыре и создавать небольшой штат из клининга и менеджера по аренде, — отметил Николай Переславский.

Владелец и генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха "Суточно.ру" Юрий Кузнецов рассказал, что за последние годы из-за пандемии спрос на такое жильё вырос более чем на 40%, а цены — на 20%. Если сравнивать с долгосрочной арендой, то доход от посуточной аренды может быть минимум на 60–80% выше. Если в цифрах, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 38 тыс. рублей в месяц, при краткосрочной аренде — примерно 4000 рублей в сутки.

Таким образом, заключил Юрий Кузнецов, если ежемесячная заполняемость у арендодателя будет составлять минимум 70%, он сможет при посуточной аренде зарабатывать от 80 тыс. рублей в месяц. Примерно такая же корреляция и в других российских городах.

По словам Николая Переславского, сделки с новостройками сейчас полностью зависят от команды, которая есть вокруг покупателя. Имеются в виду юрист и брокер по недвижимости. Заработать неплохие деньги сейчас можно только на очень ликвидных стройках, а их, по крайней мере в Москве, становится всё меньше. Особенно с учётом роста цен, которые хоть и остановились в последние месяцы, но всё равно отпугивают покупателей.

— В России даже на фоне дефляции в ближайшие полгода недвижимость вряд ли будет дешеветь. Участники рынка до сих пор находятся под серьёзным давлением от прошлогоднего скачка цен на стройматериалы и услуги подрядчиков. На фоне сегодняшней стабильности и продолжающегося усиления рубля нужно внимательно следить за реализацией льготных ипотечных программ на федеральном и региональном уровнях. Ипотека на Дальнем Востоке и сельским жителям обойдётся в 2–3%, жителям крупных городов — под 7%. Застройщики также делают шаг вперёд и предлагают покупку жилья в рассрочку на несколько лет, — рассказал экономист, директор по внешним связям BitRiver Андрей Лобода.

Недвижимость традиционно является надёжной защитой от инфляции. Так считает Александр Шарапов. Он отметил, что опыт последних 30 лет доказывает: даже при гиперинфляции недвижимость пусть и с небольшой задержкой, но всегда отыгрывала её.

— После введения системы эскроу безопасность вложений в рынок новостроек значительно повысилась. С появлением программ субсидированной ипотеки привлекательность инвестиций в первичное жильё возросла. При этом доходность может составлять 15–20%. В некоторых наиболее ликвидных проектах рост цены может достигать 100% на момент сдачи объекта, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его словам, продавать недвижимость удобнее всего перед самым вводом дома в эксплуатацию. Разумный подход — купить в разных проектах несколько квартир или апартаментов небольшой площади по минимальной цене и быстро извлечь прибыль.

Можно инвестировать в недвижимость и без физической покупки. Например, есть варианты инвестировать в акции или облигации девелоперов, а также различные фонды недвижимости. Но если говорить именно об объектах, то нужно понимать, что сдача жилья в аренду или перепродажа лота в новостройке — это в основном небольшой, но пассивный доход с минимальным участием инвестора. Так прокомментировал обстановку на рынке исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

— Расскажу о таком способе, как ЗПИФ, в недвижимости. Это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий инвестировать в объекты недвижимости с любым бюджетом, минимальными комиссиями и возможностью получать ежемесячно доход от арендного потока и в будущем от потенциального роста стоимости актива. Коммерческая недвижимость в качестве инвестиционного инструмента сегодня считается одним из самых надёжных вариантов. Это стабильно, понятно и предсказуемо. Особенно если мы говорим о крупных объектах коммерческой недвижимости стоимостью от 2 млрд руб., где действующие договоры аренды подписаны сразу на 10 лет с ежегодной индексацией арендной ставки, что даёт ещё больше гарантий, — рассказал член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков.