Когда арендатор не платит за квартиру или постоянно задерживает платежи, для собственника это не просто неудобство — это прямые финансовые потери и стресс. Что делать? Для начала — не пускать ситуацию на самотёк. Проверьте договор: там должны быть чётко прописаны сроки оплаты, последствия просрочек и условия расторжения. На самом деле договор — очень важный документ, а скачать шаблоны из Интернета — не лучшее решение: часто они содержат юридические ошибки, которые могут быть использованы в суде против собственника. В любом случае это обобщённый документ, который не учитывает конкретную ситуацию. Лучше обратиться за составлением договора к профессиональному юристу. Такую рекомендацию дал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
— Часто вопрос с задержкой оплаты можно решить переговорами: предложить арендатору добровольно освободить квартиру — возможно, без штрафов, если он сделает это быстро
Если арендатор задерживает оплату или не платит за съёмную квартиру, собственнику важно действовать последовательно и в рамках закона. В первую очередь стоит попробовать мирное урегулирование. Уточните причины задержки. Возможно, это временные трудности — и арендатор готов погасить долг позже. Обсудите график погашения. Составьте письменное соглашение о постепенном возврате задолженности. Не будет лишним напоминание о долге: регулярно связывайтесь с арендатором (письменно или через мессенджеры, сохраняя доказательства общения). Об этом рассказал юрист Магомед Дзейтов.
— В случае если мирное урегулирование не помогло, отправьте официальное письменное уведомление. В нём должна быть указана претензия. В уведомлении укажите сумму долга, сроки оплаты по договору и требование погасить задолженность в течение разумного срока (например, 7–14 дней). Упомяните последствия: сошлитесь на пункты договора о расторжении аренды и выселении при неуплате, а также на закон (глава 35 ГК РФ). Вручите лично под подпись (маловероятно, что получится, но как вариант) или почтой России письмом с описью вложения. Обязательно сохраните доказательство отправки (чек, опись вложения, уведомление о вручении), — добавил Магомед Дзейтов.
Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в судебном порядке в определённых случаях. Например, если наниматель не внёс плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внёс плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внёс плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать, насколько уважительны причины, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжёлое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства). На эти моменты обратила внимание ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.
— Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок. Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту жительства ответчика или адресу юридического лица, если ответчиком выступает организация, — добавила Србуи Иващенко.
Юрист отметила, что выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда. Основаниями для предоставления отсрочки могут являться неустранимые на момент обращения в суд обстоятельства, препятствующие выселению в установленный срок (например, тяжёлое имущественное положение жильца).
Что касается принудительного выселения, то оно производится с участием понятых (если требуется — при содействии сотрудников органов внутренних дел). В целях принудительного выселения может быть привлечена соответствующая специализированная организация. Судебный пристав-исполнитель составляет акт о выселении и опись имущества.
Расходы на применение мер принудительного исполнения возмещаются за счёт выселяемых жильцов.
— Рекомендации из моей практики: если вы не желаете обращаться в суд, предусмотрите в договоре такое условие, которое даёт вам право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Подробно пропишите, что это за случаи, за которые вы сможете расторгнуть договор досрочно. В каком порядке и сроки, когда это осуществляется, — добавила Србуи Иващенко.
Комментарии