Денежный капкан. Как повысить плату за съёмную квартиру и что делать, если арендатор против

В вопросах повышения арендной платы за съёмную квартиру закон стоит на стороне арендатора. В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса размер арендной платы можно изменять в сроки, предусмотренные в договоре, но не чаще раза в год. Таким образом, арендную плату можно повысить, только если это прямо указано в договоре, и не чаще раза в год. Об этом рассказала руководитель практики корпоративного права МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко.

Она добавила, что если в договоре не указана возможность повышения арендной платы и арендатор против изменений, то повысить аренду возможно только в процессе переговоров. Судебная практика по искам собственников по вопросам увеличения арендной платы в связи с изменением рыночных условий и увеличением среднерыночных ставок или с увеличением любых расходов собственника, связанных с содержанием жилья, складывается не в пользу собственника. Суды не считают изменение рыночных условий (рост ключевой ставки, рост среднерыночных показателей в регионе и т.д.) существенным изменением обстоятельств, которые могут быть основанием для увеличения цены аренды.

— Если в договоре не предусмотрено право одностороннего повышения арендной платы, то невозможно повысить арендную плату в произвольном порядке, пока действует договор

Если арендодатель в одностороннем порядке повысит стоимость арендной платы, арендатор может обратиться с иском в суд и оспорить решение собственника.

Чтобы иметь возможность в течение срока аренды повышать стоимость арендной платы, нужно закрепить соответствующее право в договоре. Условия повышения должны быть прописаны чётко и ясно: когда, на какую сумму и с какой периодичностью платёж может меняться.

— Изменение стоимости арендной платы можно поставить в зависимость от экономического фона и событий — скачков курсов валют, изменения ключевой ставки ЦБ и т.д., — добавил Магомед Дзейтов.

Именно в договоре должно быть прописано условие изменения арендной платы. Но нельзя просто указать на право собственника изменять арендную плату. Необходимо указать, что именно собственник вправе менять ставку в одностороннем порядке, а также максимальный размер повышения за один раз, например соотнести повышение с размером инфляции (индексацию пропорционально индексу потребительских цен, по данным Росстата) либо указать процент изменения ставки. Также нужно указать возможность арендатора отказаться от новых условий, если они ему не подходят, а также время предварительного уведомления. Об этом рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов «Последний дозор» Елена Сутырина.

Бывает, что в договоре предусмотрена возможность изменения арендной платы, но не определён размер увеличения или порядок определения размера повышения. В такой ситуации увеличить размер аренды без достижения соглашения с арендатором тоже не получится.

— Если спор переносится в судебную плоскость, то увеличение возможно только с учётом среднерыночных показателей аренды, сложившихся в регионе. Таким образом, если в договоре не указана возможность увеличения арендной платы, то собственнику остаётся только ждать окончания срока действия договора аренды, чтобы заключить договор на новых условиях, — добавила Елена Тимошенко.

Во-первых, нужно составить письменное уведомление арендатору с указанием и обоснованием причин изменения арендной платы (пункт договора). Во-вторых, нужно направить указанное уведомление арендатору ценным письмом с описью вложения либо электронным письмом (если такая возможность предусмотрена договором). Можно также вручить его под подпись.

— Арендная плата будет считаться изменённой по истечении срока, установленного договором, например по истечении 15 дней с момента получения уведомления. Если пункта о сроке в договоре нет, то новый размер арендной платы будет считаться установленным с момента получения соответствующего уведомления, — добавил Магомед Дзейтов.

Зачастую, договор заключается на 11 месяцев, и, если у собственника и арендатора хорошие отношения и прощаться никто не собирался, мало кто встречается и переподписывает договор на новый срок. На этот момент обратила внимание риелтор Мария Крец.

— Теперь собственнику нужно проанализировать предложения на рынке в своём районе. Если арендатор живёт в квартире давно, у него налажен быт не только в квартире, но и в нескольких километрах от дома. Наверняка, ребёнок ходит в определённую школу, проложен привычный маршрут на работу. Свои мастера в салоне красоты, любимые кафе, поликлиника, автомойка — всё это придётся менять при переезде в другой район. Предложения конкурентов нужно показать арендатору и честно поговорить. Спросить у арендатора, что ему удобнее, согласиться на небольшое повышение цены в этой квартире или переехать в другую? Ничего личного, арендатор должен понимать, что, пока он не владеет собственным жильём, он будет переплачивать арендодателям и каждый год эти суммы будут больше, — добавила Мария Крец.

Собственнику нежелательно поднимать стоимость сразу на большую сумму — это может испортить отношения с арендатором. Лучше сделать это по частям.

Мария Крец привела такой пример. Квартиру собственник сдаёт за 40 тысяч рублей уже год, в то время как аналогичные квартиры сдаются за 50 тысяч. Он может предложить арендатору увеличить стоимость не на 10 тысяч рублей, а на пять и договориться, что на следующий год стоимость увеличится до 50 тысяч.

Арендатор видит, что ему выгоднее остаться, менять район и переезжать в более дешёвый проблематично, так как настраивать жизнь вокруг заново — это новые неудобства. Оплачивать перевозку вещей, выделять несколько дней на сбор и переезд, залог, комиссия риэлтора — это новые и непредвиденные расходы.

— Если арендатор откажет и предложит закончить отношения, не страшно. Собственник разместит объявление на три тысячи дешевле, чем аналогичные предложения, и сдаст квартиру за один день, — добавила Мария Крец.