На низком старте. Какие квартиры подорожают на вторичном рынке

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в мае 2025 года в крупнейших городах страны квартиры на вторичном рынке немного подорожали. Стоимость квадратного метра готового жилья увеличилась в среднем по миллионникам на 0,2% — до 142 000 рублей, что можно считать стагнацией. Она сопровождалась незначительным снижением предложения — на 0,7% за месяц в среднем по всем городам-миллионникам.

Лидером по росту стоимости квадратного метра за месяц стала Пермь (+2,2% до 108 000 рублей), на втором месте — Москва (+1,5% до 364 000), на третьем — Воронеж (+1% до 107 000).

— На рынке вторичного жилья в начале лета наблюдается стагнация: продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, ожидая дальнейших решений Банка России по ставке. При этом в отдельных сегментах и локациях цены на готовое жильё продолжают расти. В таких условиях рынок стал особенно чувствителен к качеству предложения, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке старой Москвы составляет 283,3 тыс. рублей. С начала года она уменьшилась на 0,7% (с 285,2 тыс.)

— При фактическом отсутствии ипотеки предложение и количество сделок на массовом вторичном рынке Москвы не растут, но и не уменьшаются. Соответственно, стоимость этой категории жилья стабильна. Даже на фоне повсеместного подорожания инфляция на вторичке нулевая. Цены могут пойти вверх при существенном снижении ключевой ставки и удешевлении жилищных кредитов. Тогда на рынок выйдут ипотечные покупатели, владельцы банковских депозитов будут искать иные активы, в том числе вкладывать деньги в недвижимость. Это поспособствует росту спроса и стоимости, — рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Евгений Белокуров отметил, что больше и быстрее дорожают квартиры в развивающихся районах, где строится инфраструктура, открываются новые станции метро или школы, рядом находятся вузы или зелёные зоны. Такие локации особенно привлекательны для жизни и могут дорожать быстрее рынка, так как стоимость объектов в них изначально заметно ниже, чем в более старых районах.

Примером такой локации может быть Новая Москва. С другой стороны, в районах с большим объёмом доступных для покупки лотов, где много однотипного жилья, цены практически не двигаются или даже снижаются.

Также на стоимость вторичного жилья влияет планировка. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры остаются самыми ликвидными. Они быстрее находят покупателя и чаще всего показывают рост цен даже в условиях общей стагнации на рынке в целом. Эти квартиры наиболее доступны и удобны для покупки в качестве первого жилья или для дальнейшей сдачи в аренду.

— Если говорить о классе жилья, квартиры более дорогих форматов — бизнес- и элитклассов, как правило, растут в цене с динамикой, опережающей рынок. Именно в этом сегменте чаще наблюдается рост цен, — пояснил Евгений Белокуров.

Безусловно, сейчас накапливается отложенный спрос. Образно говоря, он, словно снежная шапка, нависает над рынком и готов обрушиться, когда солнце его подтопит, то есть ключевая ставка опустится. Очевидно, что при коррекции ставки ЦБ и изменении условий по вкладам начнётся приток покупателей за счёт тех людей, что держат деньги на депозитах, плюс придут ипотечники. В общем, ожидается интересная картина, но пока на рынке скучно. Так охарактеризовал ситуацию Сергей Шлома.

— Летом радикальные изменения во вторичном сегменте маловероятны, поскольку удешевление ипотеки вряд ли возможно в ближайшее время. Значительный приток покупателей ожидается, когда ключевая ставка опустится до 12%. Но это произойдёт нескоро, резкое снижение ключевой ставки Центробанку ни к чему, ведь это способно вновь разогнать инфляцию, — отметил Сергей Шлома.

Потенциальным покупателям сейчас важно смотреть не только на цену метра, но и на прочие параметры. Стоит обратить внимание на транспортную доступность и инфраструктуру района, количество аналогичных предложений поблизости, а также есть ли потенциальные точки развития у локации.

Кроме того, важны планировки, характеристики самого дома и прочие детали, такие как виды из окон. Поэтому в нынешних условиях, чтобы совершить выгодную сделку, важно оценивать не только цены, но и инвестиционную ценность объекта в перспективе.

— Отдельного внимания заслуживает «новая вторичка» — квартиры в современных домах, которые были сданы 2–3 года назад. Это объекты, которые уже прошли этап первичного заселения: в них завершены основные ремонтные работы, благоустроена территория, работают коммерческие помещения, а также появилась необходимая социальная инфраструктура. В условиях текущего спроса на вторичном рынке именно этот сегмент часто дорожает быстрее остального вторичного жилья, — пояснил Евгений Белокуров.

Сейчас на рынке вторичной недвижимости наблюдается сезонное охлаждение. Хотя при этом есть лоты, которые всё равно вызывают интерес. Это объекты в редких локациях или же качественные объекты ИЖС.

— Причём ИЖС могут рассматривать к покупке даже в отдалённых локациях до ста километров. В качестве сезонного жилья для жён с детьми, тогда как глава семейства приезжает на выходные. Но в целом динамика спроса, конечно, охлаждающая. Активность мы сможем увидеть осенью, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.