С 1 апреля банки установят новые ставки по ипотеке. Что ждёт заёмщиков

Банк России 20 марта снизил ключевую ставку с 15,5 до 15%. Казалось бы, ипотека должна дешеветь автоматически, но механика здесь иная. Из крупных игроков сразу после мартовского решения ЦБ на снижение пошли лишь два банка. При этом несколько крупных банков заявили о снижении ставки с 1 апреля, а кто-то сообщил, что дождётся следующего заседания — 24 апреля.

— Причина такой осторожности понятна: банки формировали портфели под дорогое фондирование и резко опускать ставки по новым выдачам не могут без потерь на марже. За январь – март средняя рыночная ставка по ипотеке снизилась примерно на 1 п.п. по первичке и на 1,23 п.п. по вторичке — это уже ощутимо, но рыночная ипотека на первичном рынке по-прежнему фактически мертва для массового покупателя: около 80% выдач приходится на льготные программы, — рассказал директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин.

Снижение ключевой ставки традиционно воспринимается рынком как сигнал к постепенному удешевлению кредитов, однако в сегменте ипотеки этот процесс редко происходит мгновенно

Банки действуют осторожно: для них важно не только текущее решение регулятора, но и устойчивость тренда, инфляционные ожидания и стоимость фондирования. Именно поэтому в апреле можно ожидать скорее плавной корректировки ставок, чем резкого снижения. Финансовые организации, как правило, закладывают в ипотечные продукты определённый запас прочности и не спешат полностью транслировать изменение ключевой ставки в свои предложения. На это обратила внимание первый заместитель председателя правления АО «Национальный банк сбережений» Мария Бродовская.

При этом, по её словам, реакция банков уже начинается практически сразу после изменения денежно-кредитной политики. В первую очередь пересматриваются условия по новым программам и акционным предложениям: появляются более привлекательные ставки для отдельных категорий заёмщиков, усиливаются маркетинговые инструменты, включая субсидированные программы совместно с застройщиками. Однако базовые ставки по ипотеке снижаются медленнее — это связано с тем, что банки ориентируются на среднесрочную стоимость ресурсов, а не только на текущую ключевую ставку.

— Текущее снижение ставок на 0,5–1 п.п. приведёт часть покупателей на рынок, но для оживления спроса этого недостаточно. До конца второго квартала большинство потенциальных покупателей займёт выжидательную позицию: пока кредитные деньги остаются дорогими, говорить о массовом выходе игроков на рынок преждевременно. Сдвиги в покупательской активности вероятны не ранее середины года, и только при условии дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, — рассказала директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

После снижения ключевой ставки Центрального банка до 15% банки начали снижать процентные ставки по рыночным кредитам, что отразилось на условиях ипотечных программ. Теперь комбинированная семейная ипотека стала более доступной для кредитов свыше 12 миллионов рублей. Клиенты могут получить более низкую ставку, что позволяет увеличить бюджет покупки. Об этом рассказала руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева.

— Комбо-ипотека (комбинированная семейная ипотека) — это объединение льготной семейной ипотеки (до 6%) с рыночной ставкой в одном кредите. Она позволяет превысить лимиты госпрограммы (в регионах применяется к сумме до 6 млн рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей), сохраняя низкую ставку на часть суммы. По комбо-ипотеке максимальная сумма кредита — 30 миллионов рублей. Как считается средневзвешенная ставка? На 12 миллионов кредита — 6%, на всё, что свыше, — рыночная ставка. При этом стоимость квартиры может быть больше чем 30 миллионов. Дело в том, что стоимость квартиры в кредит составляет не более 80%. И вот эти 80% — это как раз максимум 30 миллионов, — рассказала Елена Кудрявцева.

Говорить о существенном росте спроса можно будет лишь тогда, когда рыночная ставка опустится ниже психологической отметки в 12%, что, в свою очередь, потребует снижения ключевой ставки до значений ниже 10%. Идеальным же уровнем было бы снижение «ключа» до 8% и соответствующее уменьшение рыночных ставок примерно до 10%, как это было, например, в 2022–2023 годах. Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, такого уровня ключевая ставка может достичь не ранее 2027 года. Об этом рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Валерий Тумин отметил, что в апреле значимого пересмотра ставок не ожидается — скорее плавная подстройка в пределах 0,3–0,5 п.п. по отдельным продуктам. Комфортные рыночные ставки станут возможны не раньше конца года — при условии, что ЦБ продолжит снижение по намеченной траектории. Базовый сценарий самого регулятора предполагает среднюю ключевую ставку 13,5–14,5% по итогам 2026 года. Если этот сценарий реализуется, к осени рыночная ипотека может приблизиться к 17–18%, а к декабрю — к 16%. Ключевое слово здесь — «если»: внешние риски сохраняются — и ЦБ сам оговаривает их как фактор неопределённости.

— В апреле 2026-го ставки по ипотеке, скорее всего, будут продолжать снижаться, но всё-таки медленнее, чем ключевая ставка ЦБ. На данный момент средние ставки по ипотечным кредитам зафиксированы на уровне 18–19%. Банки обычно реагируют с временным лагом, и массовое снижение рыночной ипотеки идёт постепенно, — отметила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.

Ставки банков не копируют ключевую ставку один в один, потому что в ставку по ипотеке заложено много факторов: стоимость фондирования, риски, регуляторные ограничения. Именно поэтому даже при дальнейшем снижении ключевой ставки ипотека может оставаться заметно выше «ключа».

Екатерина Сташкова считает, что наиболее реалистичный сценарий на апрель — умеренное снижение ставок по рынку, особенно у крупных банков, но не обвальное падение. Вслед за прогнозами на 2026 год по ключевой ставке ставки по ипотеке будут снижаться постепенно. Резкого удешевления не предполагается.

В апреле, по мнению Марии Бродовской, можно ожидать постепенного смещения ипотечных ставок вниз, но в умеренном диапазоне. Скорее всего, изменения будут точечными: отдельные банки предложат более выгодные условия, чтобы перехватить спрос, особенно в условиях конкуренции за качественного заёмщика. При этом значительного удешевления ипотеки в краткосрочной перспективе ждать не стоит — рынок всё ещё находится в стадии адаптации к предыдущим периодам высокой стоимости денег.

Дополнительно, по её оценкам, стоит учитывать поведение самих заёмщиков. Снижение ставок, даже незначительное, может стимулировать отложенный спрос, что, в свою очередь, поддержит рынок недвижимости. Банки это понимают и будут балансировать между желанием нарастить выдачи и необходимостью сохранять маржинальность. В результате апрель станет скорее переходным месяцем, когда тренд на снижение ставок обозначится более явно, но не достигнет своего полного эффекта.

— С начала года ключевая ставка опустилась с 16 до 15%. Рынок это чувствует: по данным «ДОМ.РФ», рыночная ипотека на вторичке с января подешевела примерно на 1,2 п.п. Не быстро, но последовательно. Апрель продолжит эту же логику. Банки не будут ждать следующего решения ЦБ 24 апреля — часть из них скорректируют прайсы ещё в начале месяца, добирая то, что не успели отыграть после мартовского заседания. Речь о 0,3–0,5 п.п., не больше. Это плановое снижение, без рывков — именно так банки и работают в цикле смягчения: аккуратно, с оглядкой на стоимость своего фондирования, — рассказал управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.

Он добавил, что сейчас базовые ставки крупнейших игроков — около 19–20% годовых на рыночную ипотеку. Это всё ещё заградительный уровень для большинства покупателей без льгот. Реальное оживление спроса начнётся, когда рынок увидит уверенное движение к 17%, а это — при текущих темпах снижения ключевой — вопрос третьего квартала в лучшем случае. Собственный прогноз ЦБ закладывает среднюю ставку 13,5–14,5% по году, и если инфляция продолжит замедляться — к декабрю рыночная ипотека вполне может выйти на 15–16%.

—​ Сейчас растут объёмы выдачи рыночной ипотеки, но сценарии, при которых используется рыночная ипотека при минимальном первоначальном взносе, крайне редки, так как невыгодны покупателю недвижимости. Скорее этот инструмент используется как дополнительный к другим источникам финансирования покупки недвижимости, и пока больших изменений ждать не следует. Даже оптимистичный сценарий, что в конце года ключевая ставка примет значение 12–13%, создаёт предпосылки для стоимости рыночной ипотеки только в 14–17%, — рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.