Цена вопроса. Как определить оптимальную стоимость аренды квартиры

Первое, что стоит сделать при подготовке квартиры к сдаче, — проанализировать ситуацию на рынке в городе и оценить местные медианные ставки. Например, в Москве медианная стоимость студий составляет 73 тысячи рублей, однокомнатных квартир — 68 тысяч, двухкомнатных — 95 тысяч, трёхкомнатных — 150 тысяч. Такие цифры привёл руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

— Стоит обратить внимание, что студии обычно сдаются дороже однокомнатных квартир, так как это относительно новый формат планировки и квартиры представлены в основном в новых домах, с новым ремонтом, мебелью и техникой. «Однушки» же могут сдаваться как во вчерашних новостройках, так и в «сталинках», «хрущёвках», «брежневках», домах конца ХХ — начала ХХI века, — отметил Роман Жуков.

Важно обращать внимание и на конкретную локацию — округ и район, где находится дом. Для того чтобы не завысить и не занизить цену, нужно оценить в районе максимально похожие квартиры (той же комнатности, примерной площади, эпохи постройки дома, того же состояния ремонта).

На стоимость долгосрочной аренды влияют факторы, которые собственник квартиры изменить не может. К ним относятся не только возраст и состояние самого дома, но и транспортная доступность — близость метро, остановок наземного транспорта, ж/д станций, путь до центра города, основных деловых и культурных локаций. Перед определением стоимости сдачи необходимо оценить и окружающую инфраструктуру — наличие рядом с домом в пешей доступности до 10–15 минут магазинов, аптек, медицинских учреждений, школ и детских садов, кафе, ресторанов, торговых центров, а также зон для прогулок и отдыха.

Чтобы сдать квартиру выгоднее и быстрее, арендодатель может улучшить её состояние и оснащение

В первую очередь важно исправить все нюансы ремонта, если они есть. Например, убедиться в исправности сантехники и электрики: починить кран, заменить все гибкие шланги, проверить работу выключателей и розеток, подклеить обои, плинтусы.

— Необходимо предусмотреть базовый набор мебели, который позволит арендатору сразу заехать в квартиру и комфортно проживать в ней даже в первые дни, когда перевезены ещё не все вещи. К обязательному комплекту относятся место для сна (кровать или раскладной диван), кухонный стол и стул, место для хранения и приготовления пищи — полноценная плита или как минимум переносная панель, — рассказал Роман Жуков.

Дополнение этого комплекта системами хранения, мебелью и техникой тоже может повысить стоимость жилья. Например, арендаторы ценят наличие в съёмной квартире посудомоечной машины, телевизора, стиральной и сушильной машин и др. Это позволит выделить квартиру среди других, похожих объявлений и привлечёт больше арендаторов. Также сдать квартиру быстрее и выгоднее поможет добавление декора — например, яркие диванные подушки, ковёр, шторы, светильники, интерьерные свечи и т.д.

Важно учитывать, сколько будет потрачено на обновление квартиры. Внедрение дорогих изменений в дизайн жилья предполагает рост окончательной стоимости аренды, что может привести к удлинению срока поиска жильца.

Грамотное ценообразование позволяет сдать квартиру не только выгодно, но и быстро. Чтобы найти баланс между своей прибылью и затраченным на сдачу квартиры временем, стоит ориентироваться на уровень доходности от аренды и среднее время экспозиции квартир.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», каждые 10 дней простоя из-за завышенной стоимости квартиры снижают выгоду от её сдачи на 3%. Если же судить с точки зрения годового дохода, простой квартиры может быть сопоставим со снижением стоимости аренды на 10%.

Срок сдачи конкретного объекта зависит от ценового сегмента квартиры. Например, лоты со стоимостью аренды от 50 до 80 тысяч рублей в 2024 году сдавались в среднем за семь-восемь дней. Квартиры со стоимостью аренды от 80 до 120 тысяч рублей сдавались в среднем за девять дней, а лоты стоимостью от 120 тысяч — примерно за 12 дней.

— Хотя спрос на арендное жильё остаётся высоким под воздействием глобальных факторов рынка недвижимости, квартиры с более высокой стоимостью сдаются дольше в сравнении с бюджетными вариантами, и этот параметр важно учитывать при ценообразовании, определив для себя баланс между ставкой сдаваемого жилья и сроком, в который нужно найти жильца, — отмечает Роман Жуков.

Снижения цен на аренду пока ожидать не стоит. На рынке незначительно выросло предложение, которое полностью коррелирует с ростом активности спроса. Об этом рассказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

— Увеличилось предложение по нескольким причинам. Так, после праздников владельцы квартир и домов перешли от посуточной сдачи к помесячной. При этом арендаторы вернулись с каникул. В среднем по России идёт небольшое снижение цен — до 2–3%. В марте ожидается такая же динамика, которая сохранится до лета и появления фактора сезонности. Тогда на рынок выйдут «летние» квартиры и подорожают загородные дома, — добавил Максим Лазовский.