С 1 июля начнутся перемены на рынке первичной недвижимости. Что будет с ценами на квартиры

Среди ближайших изменений, которые могут внести свои корректировки в привычную жизнь участников рынка недвижимости, — завершение моратория, освобождающего девелоперов от уплаты неустоек и штрафов за нарушение ДДУ. Имеется в виду задержка сроков передачи квартир и устранения недостатков. Таким образом, теоретически с 1 июля дольщики наконец смогут взыскать с застройщика положенную им компенсацию, если мораторий не продлят. Об этом сообщила начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.

— В июле будет ровно год с момента завершения действия программы льготного ипотечного кредитования. Рынок недвижимости продолжает перестраиваться. Объём строительства в России с начала года вырос на 6%, а в Москве — на 4%. Темп роста цен на новостройки в мае в России, в сравнении с предыдущим месяцем, практически остановился

Новация, которая вступит в силу с 1 июля, — введение Банком России макропруденциальных лимитов, ограничивающих долю рискованных ипотечных займов в банковских портфелях. Это приведёт к уменьшению количества заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, а также уменьшению количества ипотек с минимальным первоначальным взносом. Такое мнение высказал руководитель направления по аналитике жилой недвижимости Asterus Давид Безлюдов.

— С 1 июля 2025 года рынок первичной недвижимости России вступает в новый этап трансформации. Изменения в регулировании ипотечного кредитования, снижение темпов строительства, а также растущий интерес к отдельным сегментам коммерческой недвижимости формируют новый ландшафт, в котором будут действовать покупатели, инвесторы и застройщики. Несмотря на кажущееся затишье, под поверхностью зреют серьёзные перемены, — отметил управляющий партнёр Main Division Андрей Глушкин.

Вступающие в силу с 1 июля макропруденциальные лимиты Центробанка, по его словам, окажут влияние на рынок. В частности, банки больше не смогут массово использовать схему «ставка 0% сейчас — платёж позже», и это ужесточит условия на ипотечном рынке. Для покупателей это означает, что взять ипотеку станет труднее, а девелоперам придётся снова делать ставку на прямые скидки, акции и рассрочку.

— С 1 июля рынок становится более регулируемым и прозрачным, но и более требовательным к покупателям, — сделал вывод Андрей Глушкин.

По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке старой Москвы выросла на 1,7% и составила 704,9 тысячи рублей. Это стоимость с учётом элитного сегмента. Такие цифры привела исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

— Такая вялотекущая динамика цен на рынке новостроек держится уже несколько месяцев, что связано с падением спроса. Рост рыночных ипотечных ставок и отмена льготной ипотеки, на которую приходилось до 80% продаж в массовом сегменте, привели к снижению продаж. По традиции летние месяцы на рынке жилья всегда характеризуются низким спросом, — отметила Татьяна Подкидышева.

В целом лето будет не особенно активным. Если не произойдёт каких-то ярких изменений с условиями льготных программ, объём предложения продолжит колебаться в районе 74–76 тысяч лотов, возможно дальнейшее смещение объёмов предложения и спроса в более доступные локации — ближнее Подмосковье и Новую Москву. Так оценивает обстановку на рынке генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

Сейчас средняя цена квадратного метра в Москве, по её данным, составляет 491,3 тыс. рублей, в Новой Москве — 281,5 тыс., а в ближнем Подмосковье — 246,6 тыс. В годовом исчислении рост цен отмечен во всех локациях. Наиболее значительно, на 14,8%, вырос показатель в Москве. В Новой Москве прирост за год составил 12,8%, а в ближнем Подмосковье цены прибавили 7,8%.

С учётом всех сложившихся обстоятельств, в июле можно ждать небольшого снижения цен в массовом сегменте — не более 1,5%. Застройщики для поддержания продаж будут вводить новые скидки и акции. В высокобюджетном сегменте цены, скорее всего, останутся на том же уровне или будут снижены на 0,6–0,8%. Такой прогноз сделала Татьяна Подкидышева.

— В июле сохранятся основные тенденции мая и июня. Можно прогнозировать сохранение денежно-кредитной политики ЦБ, а также возможное появление адресных льготных программ для некоторых категорий граждан, дальнейшее нарастание отложенного спроса и сдержанный рост цен, — отметил управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

Несмотря на то что с отмены льготных программ ипотеки в июле 2024 года прошёл почти год, а темпы ввода нового жилья замедлились, цены на квартиры в новостройках продолжают расти в среднем на 2–3% ежемесячно. При этом ситуация в регионах и Москве значительно различается. Падение покупательской активности на рынке новостроек сдерживает рост цен, что делает его умеренным. Но и массового снижения стоимости квадратного метра в июле 2025 года не ожидается. Такой прогноз сделал СЕО IT-компании «Философт» Иван Власов.

— На фоне сдержанного спроса и по-прежнему заградительных ставок по ипотеке в целом наблюдается замедление роста цен. Хотя, если смотреть по отдельным проектам, можно наблюдать ценовые качели: когда цены сначала снижают, а через неделю снова повышают, отыгрывая снижение, потом снова снижают. Такая стратегия позволяет застройщикам прощупать спрос и в моменте собрать какую-то его часть. В июле снова будут наблюдаться колебания цен внутри отдельных проектов, при этом эти колебания не окажут какого-либо существенного влияния на ценовую ситуацию в целом, — рассказал коммерческий директор, партнёр Est-a-Tet Владимир Моребис.

Возможно, в регионах, где наблюдается серьёзное затоваривание, девелоперы станут более гибкими в части акций — особенно тех, что позволяют снижать ежемесячный платёж по ипотеке. Это по-прежнему ключевой фактор при покупке жилья в массовом сегменте. Те компании, которые ещё не ввели субсидирование семейной ипотеки (а с недавнего времени это стало проще благодаря отмене банковских комиссий), скорее всего, введут. Однако маловероятно, что это приведёт к заметному снижению цен. Такое мнение высказал вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

Он обратил внимание, что рынок способен к саморегуляции. Хороший пример даёт Санкт-Петербург. В прошлом году здесь более чем на треть сократился объём новых проектов, выведенных на рынок. Сейчас город не испытывает избытка предложения, который мог бы оказать давление на цены. Более того, ряд компаний, наоборот, наращивают земельный банк и планируют запуск новых жилых комплексов.

— Летом цены не упадут, поскольку инфляция и себестоимость строительства остаются высокими. В массовом сегменте в случае снижения ключевой ставки и поддержки ипотеки можно ожидать начала роста стоимости квадратного метра, но не более чем на 3−7%. В элитном классе цены могут вырасти гораздо значительнее — на 15−20%, потому что здесь спрос не так подвержен колебаниям. Кроме того, из-за отсутствия свободных площадок в центре Москвы предложение остаётся очень ограниченным, что также давит на цену 1 квадратного метра, — считает партнёр агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

Давид Безлюдов считает, что при отсутствии нововведений, влияющих на уровень спроса, среднерыночная индексация цен будет находиться на уровне 0,5–1% в месяц. Однако, если будут введены меры, направленные на стимулирование спроса (например, увеличение возрастного критерия по семейной ипотеке), можно ожидать резких скачков как спроса, так и уровня цен.