Выселить жильцов, которые не хотят уезжать из съёмного помещения, может быть непросто. Об этом предупредил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Первый момент, который нужно учесть, — это наличие договора. Если в нём не прописаны условия расторжения, то до окончания срока действия его можно будет расторгнуть только по обоюдному согласию или в судебном порядке. Это процесс долгий и непростой.
— Поэтому, заключая договор найма жилого помещения, нужно очень грамотно прописать там возможность расторжения в одностороннем порядке, а также ситуации, в которых это возможно сделать. Например, если плата не поступает в определённый срок, если жильцы нарушают нормы проживания, если в квартире живут совсем не те люди, которые прописаны в договоре, или не в том количестве, если они портят имущество и т.д. Таких ситуаций может быть много, но надо всё это обязательно предусмотреть. Тогда проблем при выселении будет меньше, — отметил Петр Гусятников.
Также в договоре необходимо предусмотреть срок, за который жильцов необходимо официально предупредить, и срок, в течение которого они должны освободить помещение и передать его по акту хозяину
— Если наниматели официально зарегистрированы в жилом помещении — выселить их будет сложнее. Если срок регистрации не истёк, то, скорее всего, придётся обращаться в суд. Поэтому хорошо подумайте, делать ли регистрацию в помещении, которое вы сдаёте в найм, или нет, — пояснил Петр Гусятников.
Он отметил, что обращаться в полицию в данном случае бесполезно. Сотрудники полиции не будут принимать участия в выселении по вашей просьбе, если имеется договор найма, срок которого не истёк, так как это гражданско-правовой спор и он должен решаться в суде. Только когда вступит в силу решение суда, можно обратиться с ним к судебным приставам, которые окажут помощь в выселении.
Впрочем, если жильцы платят вовремя, но перестали устраивать собственника, то выселить их всё равно можно. Это касается освобождения не только квартир, но и других помещений, которые сдаются в аренду. Схожие проблемы возникают при сдаче в аренду апартаментов и других нежилых помещений, гаражей, кладовок. Перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлен ст. 619 Гражданского кодекса.
— Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества или с неоднократными нарушениями или же существенно ухудшает имущество. Ещё одно основание — арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, — отметил юрист Магомед Дзейтов.
В то же время он добавил, что, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут досрочно по инициативе собственника с предварительным уведомлением в установленный договором срок (например,1 месяц). Просто нужно следовать процедуре: направить уведомление, дождаться его рассмотрения получателем, а при несогласии последнего на выселение — прибегнуть к судебному порядку.
— Если же договор не предусматривает особого условия о расторжении по инициативе собственника или же соглашения и вовсе устные, единственный возможный вариант — договариваться. Если жильцы в указанном контексте ведут себя добросовестно, то суд займёт их сторону, а собственник потеряет время и средства на процесс без результата, — добавил Магомед Дзейтов.
Договор — это сделка, которая связывает стороны взаимными правами и взаимными обязательствами. Поэтому в нём желательно тщательно прописывать причины для досрочного прекращения договора по инициативе одной из сторон и устанавливать процедуру такого досрочного расторжения, которая должна соблюдаться. Соответственно, если жильцы соблюдают все условия договора, они не могут быть выселены просто потому, что они перестали «нравиться» наймодателю, или, например, потому, что у наймодателя появился более выгодный вариант. Разумеется, если в договоре нет права на досрочный отказ от договора у наймодателя. Конституционный суд в постановлении номер 23-П подтвердил, что такое положение не противоречит закону и может быть включено в договор краткосрочного найма. Об этом рассказал член Адвокатской палаты Москвы, адвокат Олег Пантюшов.
— Право наймодателя на внесудебный отказ от договора должно быть также обусловлено нарушениями, которые допустил наниматель, то есть право на односторонний отказ не может быть безмотивным. Данные нарушения могут быть дополнительно установлены в договоре — помимо тех, что указаны в законе. Соответственно, наймодатель не может просто взять и передумать сдавать квартиру и требовать выезда нанимателя в рамках действующего договора, если наниматель договор не нарушает, — добавил Олег Пантюшов.
Комментарии