Собственники рискуют остаться без квартиры. За что могут изъять жильё и как этого избежать

На практике самая распространённая причина, по которой можно лишиться квартиры, — это различные долги. Однако тут нужно учесть важные нюансы.

Первая ситуация — квартира может быть в залоге. Если недвижимость куплена в ипотеку, то она находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это означает, что при просрочках платежей банк имеет полное право через суд обратить взыскание на заложенное имущество. В результате квартира будет продана с торгов, чтобы покрыть выплаты по кредиту.

— Важно учесть, что в этом случае не имеет значения, является ли квартира единственным жильём у должника, — уточнил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Вторая ситуация — другие долги (кредиты, алименты, налоги, ЖКУ). Если у собственника есть долги, не связанные с ипотекой, и он не может их погасить, то кредиторы могут обратиться в суд для взыскания задолженности за счёт его имущества.

— Впрочем, тут действует так называемый «исполнительский иммунитет», который защищает единственное пригодное для проживания жильё должника и его семьи. Если квартира у должника одна, то забрать её за долги по потребительскому кредиту или за неуплату коммунальных услуг, как правило, не могут, — отметил Владимир Кузнецов.

Юрист подчеркнул, что из этого правила есть исключения

Если суд сочтёт, что единственное жильё является «роскошным» (допустим, огромная квартира в центре города), а долг соразмерен его стоимости, то он может разрешить продать эту квартиру. Без жилья должника не оставят. Ему предоставят взамен более скромное жильё, а оставшуюся сумму направят на погашение долга.

Кроме того, жильё будет изъято и в том случае, если докажут, что человек намеренно создал ситуацию, при которой дорогое жильё оказалось единственным, чтобы уклониться от уплаты долгов. Но эти случаи касаются только банкротства, и там тоже много нюансов.

Лишиться квартиры можно и в результате противоправных действий. Первое — конфискация. В рамках уголовного дела суд может принять решение о конфискации имущества, в том числе и квартиры. Это происходит, если будет доказано, что она была получена в результате совершения преступления или использовалась для преступной деятельности. Конфискация — это безвозмездное изъятие имущества в собственность государства.

Второе — незаконная перепланировка. Допустим, собственник сделал в квартире незаконную перепланировку, которая нарушает права и интересы соседей или создаёт угрозу их жизни и здоровью (например, убрал несущую стену). При этом он отказывается привести жильё в первоначальное состояние. Тогда по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Новому собственнику будет предписано устранить нарушения.

— Ещё один повод лишиться квартиры — использование жилья не по назначению. Если собственник использует свою квартиру не для проживания, а, например, как офис, склад или хостел, нарушая при этом права соседей, то это может стать основанием для изъятия жилья через суд, — отметил Владимир Кузнецов.

Ведущий юрист ЕЮС Србуи Манджиева рассказала случай из практики. К юристу обратился одноклассник с просьбой помочь в сложной ситуации. Он приобрёл квартиру в ипотеку, но не проверил чистоту сделки у юристов. Мужчина положился на ответственность работников банка, считая, что они досконально проверяют контрагентов и объект недвижимости. Но они досконально рассмотрели кредитную историю и упустили важные нюансы в судьбе квартиры.

— Покупатель уже сделал ремонт в новом жилье, когда ему неожиданно пришла повестка в суд. Как выяснилось, предыдущий хозяин приобрёл её незаконно. Оказалось, что история весьма запутанная. Одно юридическое лицо начало два года назад распродавать своё имущество. И квартиру оно отдало по заниженной цене некоему индивидуальному предпринимателю. И таких объектов было много. Предприниматель оформил на них свидетельство о праве собственности и начал их распродавать обычным гражданам. Одну из таких квартир он разместил на сайте объявлений. На неё-то и повёлся пострадавший покупатель. К тому же сделка была оформлена с так называемым занижением, когда в договоре прописывается сумма меньше, чем реальная, а остаток отдаётся просто в руки. Это делается, чтобы уйти от уплаты налогов, — добавила Србуи Манджиева.

Первого собственника — юридическое лицо — начинают банкротить, и все сделки оспариваются. В том числе и продажа этой квартиры.

Все эти перипетии могли бы обойти одноклассника юриста стороной, ведь действует закон о защите добросовестного приобретателя. Но в данном случае он им не является, так как цена сделки ниже кадастровой стоимости и мужчина сам невольно стал соучастником незаконных махинаций.

— Таким образом, человек может лишиться квартиры, но остаться должником перед банком. Ипотеку с него никто не снимет, — добавила Србуи Манджиева.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда собственность под угрозой, необходимо соблюдать несколько простых правил. Во-первых, необходима финансовая дисциплина. Нужно своевременно и в полном объёме оплачивать кредиты, коммунальные услуги, налоги и другие обязательные платежи. Если возникают финансовые трудности, не стоит прятаться от кредиторов. Нужно пытаться договориться о реструктуризации долга.

— Очень важно проверять законность сделок. При покупке квартиры важно тщательно проверять её юридическую чистоту: историю переходов права собственности, отсутствие обременений и судебных споров. Не надо соглашаться на занижение стоимости в договоре. В случае признания сделки недействительной есть риск получить обратно только ту сумму, которая указана в документах, — добавил Владимир Кузнецов.

Важно и соблюдение правил. Любые перепланировки необходимо согласовывать в установленном порядке. Использовать жилое помещение также надо строго по назначению.

— Также нельзя передавать свои документы и подписывать доверенности незнакомым или малознакомым людям. Мошенники могут использовать их для незаконных сделок с недвижимостью, — добавил Владимир Кузнецов.

Србуи Манджиева обратила внимание, что если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, то особое внимание следует уделять предыдущей юридической судьбе имущества. Не лишним будет проверить, не фигурирует ли недвижимость в судебных тяжбах. Если квартира или иное помещение были куплены в ипотеку, следует обратиться к банку, чтобы узнать, выплачен ли долг полностью, снято ли обременение. Все эти действия помогут избежать финансовых рисков.